Polonya emekli maaşlarının miktarı tatmin edici değil ve geleceğe yönelik tahminler pek iyimser değil. Bu nedenle birçok yaşlı, ev bütçesinden tasarruf etmeye yardımcı olacak ek çözümler arıyor. Fazladan nakit elde etmenin bir yolu, ters ipotektir. Yıllar boyunca, bu çözümle ilgili birçok efsane ortaya çıktı, bu yüzden tüm şüpheleri ortadan kaldırmaya ve onu düzenleyen yasanın varsayımlarını sunmaya çalışacağız.
Dairenizi yenilemek için kanıtlanmış profesyoneller mi arıyorsunuz? Bunları İnşaat Hesap Makinelerinde Yüklenici Arama hizmetiyle bulun.
Ters ipotek tam olarak nedir?
Ters ipotek, gayrimenkule karşı teminat altına alınan bir ömür boyu kredi şeklidir - bu, mülkü bankaya teslim ettiğimiz bir durum anlamına gelir. Banka, mülkiyet devri karşılığında mal sahibine belirli bir miktarda (taksitli veya bir defaya mahsus) ödeme yapacaktır.
Ters ipotek verme süreci teoride oldukça basittir. Banka mülkün değerini belirler ve potansiyel müşteri ile faydaların şartlarını kabul eder. Banka, sözleşmeyi imzaladıktan sonra, tapu ve ipotek sicilinde kurulan ipoteğin alacaklısı olur. Alıcı, ölene kadar mülkünün sahibi olarak kalır. Onun devredilemez ayrıcalığı aynı zamanda mülkün ömür boyu kullanım hakkıdır. Yararlanıcı, bankadan hangi miktarın aktarılacağını önceden bilir. Fonlar aylık olarak aşağı akabilir veya bir taksitte ödenebilir.
Daha da önemlisi, lehtarın ölümünden sonra, mirasçılarının ipoteği geri ödeme ve mülkiyet unvanını devralma hakları vardır. Mirasçı ipoteği ödemekle ilgilenmiyorsa, banka ona ölen alıcı için kalan fonların bakiyesini ödemek zorundadır. Bu nedenle, bir ipotek sözleşmesine (gayrimenkul tarafından teminat altına alınmış kredi) bir alternatiftir. Mirasçı ya ödeyebilir ya da kalan fayda (kredi) karşılığında daireyi bankaya devretmeyi kabul edebilir.
Bu nedenle, ters ipoteğin, bir yaşlının yaşam koşullarını artırmanıza izin veren oldukça güvenli bir kredi olduğunu varsayabiliriz. Ne yazık ki, tasarının tüm varsayımları bir teori olarak kalıyor. Kuşkusuz, ters ipotek kredisi yasası Aralık 2014'te yürürlüğe girdi. Ancak, önümüzdeki aylarda sadece kağıt üzerinde kaldı. Bunun nedeni Maliye Bakanı'nın onayını bekleyen taslak bilgi formunun olmamasıydı. Bilgilendirme formu sadece 21 Temmuz 2015 tarihinde ilan edilmiştir (Kanunlar Dergisi 2015, madde 1010). Nihayet bu yıl 5 Ağustos'ta yürürlüğe girdi. O zamandan beri, bankaların ters ipotek kredisi vermesini engelleyen hiçbir şey yok. Ancak, bankacılık kurumlarının ilgisi hala yok denecek kadar azdır ve Kasım ayına kadar henüz herhangi bir bankacılık teklifi almamıştık.
Önerilen dizüstü bilgisayarlar - fiyatları kontrol edin!
Ters ipotek, hayat dışı bir nakit faydadır
Gayrimenkul karşılığında ters ipotek ve ömür boyu nakit fayda kavramları bazen birbirinin yerine kullanılır. Ancak gerçek tamamen farklı iki şeydir ve hatırlamaya değer.
Ömür boyu nakit faydalar, bir iş yürüten bir kuruluş (genellikle bir ipotek fonu) tarafından sağlanabilir. Alıcının çıkarlarını güvence altına almanın yalnızca bir medeni hukuk boyutu vardır. İpotek fonu yardım ödemesini durdurabilir (temel, örneğin iflas davası olacaktır). Üstelik ipotek fonları (bankalarda olduğu gibi) ödeme güçlerini garanti eden bu kadar kısıtlayıcı yasal düzenlemelere tabi değildir.
Ancak en büyük fark, ömür boyu nakdi yardım sözleşmesi hükümlerinin üslubudur. Fon, ömür boyu finansal fayda ödemeyi taahhüt eder. Alıcı, mülkiyet unvanını mülke devreder ve sözleşmeyi imzaladıktan sonra tüm haklarını kaybeder. Binayı yalnızca ömür boyu kullanmasına izin verilir (bu, yasaya göre hizmet sağlayıcının mülkü haline gelmiştir). Potansiyel mirasçılar ipotek alamaz veya mülk üzerinde ek hak iddia edemezler.
İpotek fonunun mali faydaların ödenmesine ilişkin kamu garantilerine tabi olmadığını da belirtmekte fayda var. Bu, potansiyel alıcı için, çıkarlarının güvenliğini önemli ölçüde azaltan dezavantajlı bir durumdur.
Bu nedenle, ömür boyu nakit faydaların ters ipotekten çok daha riskli olduğunu varsayabiliriz. Ayrıca, karlılıkları birçok durumda tartışmalıdır.
İpotek fonu mülkün değerini değerlendirir ve bireysel olarak fayda miktarını belirler. Burada önemli bir parametre, yararlanıcının yaşı ve sağlık durumudur. Yardımların ödenmesi ömür boyudur. Bu, alıcının ölümüyle birlikte tüm ödemelerin ve mülkün haklarının sona erdiği anlamına gelir. Ters ipotek için benzer bir durum biraz farklı olacaktır. Bu durumda banka, alıcıya devrettiği faydanın toplam değerini belirler. Alıcının ölümü sözleşmeyi feshetmez. Kalan fonlar mirasçıya ödenecektir (mirasçı ipoteği satın almaya ve iptal etmeye karar vermedikçe).
Dolayısıyla, gayrimenkul karşılığında sunulan ömür boyu nakit avantajın hiçbir şekilde karlı olması gerekmediğini görebiliriz. Bu muhtemelen ipotek fonlarının teklifinin fazla dikkat çekmemesinin nedenidir. 2014'te sadece birkaç yüz Polonyalı'nın ipotek fonu teklifinden yararlandığı tahmin ediliyor.
Ters ipotek kredisi verme esasları
Tersine ipotek kredisi verilmesine ilişkin en önemli kurallar yasal hükümlerde yer almaktadır.
Herhangi bir gerçek kişi, yaşı ne olursa olsun, gayrimenkul karşılığında bu krediyi kullanabilecektir. Koşul, gayrimenkul sahibi olmanızdır. Alıcı, mülkün sahibi veya ortak sahibi olmalıdır. Daha da önemlisi, alıcı BIK'te doğrulanmayacaktır, bu da birçok kişi için önemli olabilir.
Bir banka, yabancı bir bankanın şubesi ve Polonya Mali Denetleme Otoritesinin denetimine tabi kredi kuruluşları tarafından ters ipotek kredisi verilebilir. Ters ipotek veren kurumun seçimi sadece alıcıya bırakılacaktır.
Bir ters ipotek sözleşmesi imzalamadan önce, banka alıcıya gerekli tüm bilgileri (yazılı olarak) sağlamalıdır. Bunlardan en önemlisi, sağlanan faydanın miktarı ve ödeme zamanıdır. Banka, aylık ödemeleri transfer edebilir veya tüm fonları bir kez transfer edebilir.
Ters ipotek için ne kadar para alabiliriz?
Şu anda bu soruya cevap vermek zor. Bankalar ters ipotek konusunda isteksizler ve şimdilik herhangi bir teklif bulamayacağız. Ancak, tüm göstergeler, ters ipotek hane bütçesi için çok fazla destek olacağına işaret ediyor. Batı Avrupa'da ters ipotek kredileri zaten mevcuttur. Banka tarafından ödenen fonların değeri genellikle mülk değerinin yaklaşık %50'si kadardır. Bu, 300.000 değerinde bir daireye sahip olan 60 yaşındaki bir Polonyalının ayda yaklaşık 500-600 PLN'ye güvenebileceği anlamına gelir. Ortalama bir kadının daha uzun yaşaması nedeniyle kadınlar için ters ipotek daha da az olacaktır. 300.000 PLN değerinde bir daireye sahip olan 60 yaşındaki bir kişi, ayda maksimum 500 PLN'ye güvenebilecek.
Banka ile yapılan sözleşmelerin geçici olacağını da unutmamalıyız. Sözleşme tarihinden sonra yaşıyorsanız, bankadan ekstra para alamazsınız.
Yıllık ödeme kapsamında ne kadar para alabiliriz?
Yıllık ödeme miktarını hesaplamak o kadar basit değil. Fon, yaşımızı, cinsiyetimizi, sağlık durumumuzu ve mülk değerimizi dikkate alır. Ayrıca, bireysel fonların teklifleri birbirinden farklı olabilir. İnternette bulunan hesap makinelerine ilişkin veriler, 300.000 PLN değerinde bir mülkü olan 65 yaşındaki bir erkeğin 600 PLN yıllık gelir alabileceğini gösteriyor. Akranı ayda 450 PLN'ye güvenebilir.
Ters Mortgage ve Ömür Boyu Nakit Avantajları Karlı mı?
Ters ipotek ve rant, hanehalkı varlıklarını tasfiye etmenin bir yoludur. Bu tür bir çözüm genellikle önceliği ev bütçesine geliri artırmak olan çocuksuz insanlar tarafından kullanılır.
Avantajlara bu açıdan bakarsak, hem ters ipotek hem de rant oldukça karlı hale geliyor. Bazı yararlanıcılar için bu, standart bir kredi almadan finansal durumlarını iyileştirmenin basit ama algılanabilir bir yolu olabilir.
Her iki çözüm de çok fazla tartışmaya yol açıyor. Ancak, Batı ülkelerinde ters ipotek kredileri giderek daha fazla destek kazanıyor. Ancak şüpheciler, ters ipotek kullanımının hiçbir zaman kârsız olmadığını vurgulamaktadır. Buna karşılık, ömür boyu yıllık ödeme, ancak ortalama 65 yaşındaki bir kişinin 106 yıldan fazla yaşaması durumunda karşılığını verirdi. Uygulamada daha avantajlı bir çözüm, mülkü satmak, daha küçük bir daireye dönüştürmek, hatta başka bir daireyi satıp ömür boyu kiralamaktır.
Muhtemelen yakında Polonya bankalarının tekliflerinde bir ters ipotek görünecektir. Nihai kararınızı vermeden önce, tüm artıları ve eksileri göz önünde bulundurmaya değer. Kazançların ve potansiyel kayıpların bireysel bir analizini yapmak da iyi bir fikir olacaktır.
