Arazi irtifak hakkı bir tür sınırlı mülkiyet hakkıdır. Kuruluşu her iki tarafa da (hizmetçi ve yönetici) bir takım hak ve yükümlülükler yükler. Aşağıda, irtifak hakkının kurulmasından kaynaklanan en önemli hak ve yükümlülüklerin yanı sıra en önemli yasal yönleri belirteceğiz.
Bir ev inşa ediyor veya yeniliyor musunuz? İnşaat Hesaplamalarında maliyetleri kontrol edin.
Yasal dayanak
İrtifaktan doğan hak ve yükümlülükler Medeni Kanun temelinde düzenlenir. Üçüncü bölümde, kanun koyucu tüm hak, yükümlülük ve irtifak türlerini sıralamıştır. Üç irtifak irtifakı şeklinden biri arazi irtifakıdır. Tanımı Sanatta bulunabilir. 285, par. Medeni Kanun'un 1'i şunları dikkate almaktadır:
„Taşınmaz, başka bir gayrimenkulün (elinde bulunan gayrimenkul) hak sahibi lehine ipotek edilebilir, bunun içeriği, hakim gayrimenkulün sahibinin ipotekli gayrimenkulü belirli bir süre için kullanabileceği gerçeğinden oluşur. veya ipotekli taşınmazın sahibinin belirli işlemlerle ilgili olarak sınırlı olması veya ipotekli taşınmaz malikinin sözleşme kapsamındaki taşınmazla ilgili olarak sahip olduğu belirli hakları kullanmasına izin verilmemesi. mülkiyetin içeriği ve kullanımına ilişkin hükümler (arazi irtifakı)”.
Halk dilinde konuşursak, bir arsanın irtifak hakkı, iki mülk arasındaki yasal bir ilişkidir. Birincisi, irtifak hakkı tesis edilen mülktür. İkincisi ise kul malı yani irtifak hakkı kurma zorunluluğu olan maldır.
Gayrimenkul irtifak şekilleri
Arsa irtifak hakkı iki şekilde olabilir:
Açık - İktidar partisi tarafından ipotekli (hizmetçi) gayrimenkulün aktif kullanımından oluşur. Amacı, hakim mülkün kullanılabilirliğini arttırmaktır. Aktif arazi irtifakının en yaygın şekli, gerekli yolun irtifakıdır. İktidar partisinin kamu yoluna ulaşmak için yasal olarak ipotekli mülkün üzerinden geçebileceği gerçeğinden oluşur. Seyahat imkanını sağlamak hizmetçinin görevidir.
Pasif - hizmetli mülkün sahibi, hakim mülkün kullanımını zorlaştıracak bazı faaliyetlerde bulunamaz. Bir tür pasif irtifak hakkı, mülk sınırına uzun ağaçların dikilmesinin yasaklanması olabilir.
Gayrimenkulün arazi irtifakına karşı kişisel irtifak ve devir irtifak hakkı
Polonya hukukunda üç tür irtifak hakkı vardır. Yukarıda tartışılan ilki, arazi irtifakıbelirli mülkler için kurulmuştur (sahipleri için değil). Mülkün satışı ile birlikte irtifak hakkı yeni sahibine geçer. Ayrıca, bir mülkiyet hakkının bu şekilde sınırlandırılması, iktidar partisinin kişisel rahatını geliştirmek amacıyla tesis edilemez.
Kişisel irtifak hakkı (arazi irtifakında olduğu gibi) arazi menfaati için değil, gerçek kişi menfaati için kurulmuştur. Tüm hak ve yükümlülükler belirli bir gerçek kişiye uygulanır ve iktidar partisinin ölümüyle sona erer.
Üçüncü tür ise İletim kolaylığı. İşletmenin yöneten taraf olarak kaldığı bir tür sınırlı mülkiyet hakkıdır. İletim irtifak hakkı, işletmenin düzgün çalışması için gerekli iletim tesislerine (örneğin gaz, elektrik, buhar) erişimin sağlanmasından oluşur. Tesise erişim, işletmeye ait olmayan parsellerde iletim tesislerinin yapılmasını gerektirdiğinde iletim irtifak hakkı tesis edilebilir. Bu durumda irtifak hakkı tesis eden işletmenin kendisi, iktidara gelir. İrtifaktan doğan tüm hak ve yükümlülükler ancak işletmenin faaliyeti sona erdiğinde sona erer. Bu durumda, mevcut mal sahibi, ipotekli mülkten tüm iletim ekipmanlarını çıkarmakla yükümlüdür.
Gerekli yolun kolaylaştırılması
Ayrıca yol irtifak hakkı veya geçiş ve geçiş irtifakı olarak da adlandırılır. Bu, bir irtifak kurmanın en yaygın şeklidir. İktidardaki gayrimenkulün halka açık bir yola yeterli erişimi olmadığında ortaya çıkar. Gerekli bir yolun irtifak hakkının kurulması, hizmetçiyi topraklarından geçişe izin vermeye zorlar. İktidar partisinin mülkiyet haklarını bir ölçüde sınırlayan bir prosedürdür. Bu nedenle gerekli yolun irtifak hakkı ancak sosyo-ekonomik menfaatin takip ettiği özel durumlarda tesis edilebilir.
Halihazırda umuma açık bir yola erişimi olan araziye (oldukça zor olsa da) irtifak hakkı tesis edilmesi teorik olarak mümkün değildir. Ancak, mülkü halka açık bir yola bağlamanın tek yolu bu ise, mülk sahibi irtifak hakkı başvurusunda bulunma hakkına sahiptir. Bu durumda hacizli mülkün sahibi, mülkünden geçişe izin vermek zorunda kalacaktır. Arazi irtifakı ücretli bir formdur. Dolayısıyla irtifak hakkı tesis etme masraflarını iktidar partisi karşılamak zorunda kalacaktır. Miktarı her iki tarafça müştereken (irtifak hakkı sözleşme ile kurulmuşsa) veya mahkeme kararı ile belirlenebilir.
Başkasının arazisi üzerinde inşaat yapılmasından kaynaklanan irtifak hakkı
İrtifak hakkı kurulması, komşu arazilerin sınırlarının ötesine bir bina inşa edildiğinde ortaya çıkabilir. Bitişik arazinin sahibi, mülkünün eski haline getirilmesini talep edemez. Bu, binanın bir kısmının veya hatta tamamının yıkılmasını gerektirecektir. Bu durumda uyuşmazlığın tek etkili çözümü mülkün bir kısmını satmak veya irtifak hakkı kurmaktır. İkinci durumda, hizmetli, yasaya aykırı olarak inşa edildiği mülkün malikidir. İrtifak hakkı kurulmasını ve böylece arazisinin değerinin düşmesinden kaynaklanan masrafları karşılamasını isteyebilir. Hizmetçi, uygun bir ücret karşılığında binayı mülkü üzerinde terk etmeyi kabul eder.
Arazi irtifak hakkı nasıl kurulur?
Arazi irtifak hakkı kurmanın birkaç yolu vardır. En yaygın ve en kolay yol, uygun bir sözleşme imzalamaktır. Bu, ipotekli mülkün sahibi ile hakim mülkün sahibi arasında bir anlaşma gerektirir. Sözleşme, irtifak hakkının kapsamını ve finansal koşulları belirtmelidir. Belge her iki tarafça imzalanmalı ve noter tasdikli olmalıdır. Arazi irtifakının kendisi arazi ve ipotek siciline girilebilir, ancak gerekli değildir.
İrtifak hakkı kurmanın ikinci yöntemi mahkeme işlemleridir. Davanın tarafları bir anlaşmaya varamadığında ortaya çıkar. İktidardaki mülkün sahibi mahkemeye özel bir mektup göndermelidir. Belge, yargılamanın tüm taraflarını, irtifak hakkının kapsamını ve kurulması için binaları belirtmelidir. Mahkemenin kararı usule ilişkin değildir ve esaretin her iki tarafını da zorunlu kılar.
İrtifak hakkı kurmanın özel bir şekli reçetedir. Gerekli kullanım süresi 20 yıl (iyi niyetle) veya 30 yıl (kötü niyetle). İyi niyetli kullanım, araziyi kullanan kişinin yanlışlıkla mülkiyet hakkına sahip olduğuna ikna olması durumunda ortaya çıkar. Aynı zamanda, bu yanlış anlamalar davanın koşullarıyla gerekçelendirilmelidir. Buna karşılık, kendiliğinden mal sahibi, arazi üzerinde mülkiyet hakkına sahip olmadığını bildiği veya kolayca öğrenebileceği zaman, kötü niyetli edinim zamanaşımı oluşur.
Temel haklar ve yükümlülükler
Arazi irtifakının tesis edilmesi, her iki tarafa da belirli hak ve yükümlülükler yükler. Takyidatlı taşınmazın maliki, irtifak hakkının öngördüğü ölçüde mülkünün kullanımına izin vermekle yükümlüdür. İktidar mülkünün maliki, hizmetli mülkün bir kısmını kullanma hakkına sahiptir. Klasik bir örnek, gerekli yolun irtifak hakkıdır. Hakim mülkün halka açık bir yola erişimi olmadığında bir irtifak hakkı kurulması gerçekleşir. Bu durumda, hizmetli mülkün sahibi, mülkünden geçişe izin vermelidir - bu onun devredilemez yükümlülüğüdür. Ancak irtifak hakkının ödendiğini bir kez daha vurgulamakta fayda var. Bu nedenle, egemen mülkün sahibi, hizmet alanının kullanım veya işletme maliyetlerini karşılamakla yükümlüdür.
İrtifak hakkı sahibinin de irtifak hakkı süresinin sona ermesi için başvuru hakkı vardır. Buradaki öncül, irtifak hakkının özellikle külfetli hale gelmesi ve hakim mülkün zaten bir kamu yoluna erişimi olması nedeniyle irtifak ilişkilerinde bir değişiklik olabilir.
Arazi ve şahsi irtifak ve iletim irtifak hakkı, ücret
Medeni Kanun, irtifak hakkı kurulmasından kaynaklanan tek tip bir ücret belirlemez. Bazı durumlarda, irtifak hakkı kurulması ücretsiz olarak gerçekleşir. Bu, ipotekli mülkün sahibinin ücretten istifa ettiği durumlar için geçerlidir. Diğer durumlarda, irtifak hakkının masraflarını iktidar mülkünün maliki karşılamalıdır. Ücret telafi edicidir, telafi edici değildir. Bu, tek seferlik veya yinelenen olabileceği anlamına gelir. Tutarı genellikle davanın tamamını inceleyen mahkeme uzmanı tarafından belirlenir. En yaygın kural, arazi irtifakına veya iletim irtifakına ilişkin ücretin, irtifak hakkının kurulmasından kaynaklanan irtifak mülkünün değerindeki azalmayı karşılamasıdır.
Bazı durumlarda, arazi işletme maliyetlerine (örneğin yol yenileme) katılım da sağlanır.
