Mortgage kredisi ile daire satın almak çoğu zaman olumsuz duygular uyandırır. Bazı yatırımcılar bu tür satış tekliflerini peşinen reddeder. Ancak, gerçekten korkacak bir şey var mı? Borçlu bir daire satın almak bir yatırımcı için bu kadar tehlikeli mi? Değil çıkıyor. Bu nedenle aşağıdaki yazımızda ipotekli daire nasıl alınır ve tüm projeye nasıl hazırlanılır anlatacağız.
Bir daire satın alırken, yenileme maliyetlerini göz önünde bulundurmanız gerektiğini hatırlamakta fayda var. Bunları her zaman bu bağlantıda bulunan hesap makinelerinde hesaplayabilirsiniz.
Arazi ve ipotek kaydını kontrol ediyoruz
Arazi ve ipotek sicilinin analizi, bir daire satın almadan önce hatırlamamız gereken temeldir. Üçüncü ve dördüncü bölüme odaklanalım. Üçüncü bölüm tamamen boş olmalıdır. Burası, tesisler için kısıtlamalar girebileceğiniz bir yerdir (örneğin, icra memurunun icrasının başlatılması). Kitapta gezinirken bu tür kayıtları fark edersek, daireyi satın almaktan vazgeçmek akıllıca olacaktır.
Dördüncü bölüm ipotek ücretleri ile ilgilidir. Orada krediyi veren bankanın ayrıntılarını ve ipotek borcunun miktarını bulacağız. Belirli bir mülkle ilgilenmeye değip değmeyeceğini gösterecek olan potansiyel bir alıcı için faydalı bir bilgi olacaktır. İpoteğin mülkün asıl sahibine değil, mülkün kendisine yük olduğunu unutmayın. Borçlu bir daireyi gerekli formaliteleri tamamlamadan satın alırsanız, alacaklının yeni sahibinden borcun geri ödenmesini talep etmesine neden olabilir.
Güvenli bir şekilde bir daire nasıl satın alınır?
Arazi ve ipotek kaydını zaten kontrol ettik ve bankanın ayrıntılarını belirledik. Şimdi kredi sözleşmesini analiz etme zamanı. Mülkü satan kişi, bize banka ile yapılmış bir sözleşme sunmalıdır. Dikkatlice kontrol etmekte fayda var. Satıcının ayrıca, ödemesi ipoteği feshedecek tutarın belirlenmesi için bankaya özel bir yazı/talep göndermesi gerekir. Bu durumda, banka borcun erken geri ödenmesini kabul etmeli ve ipotek ödemesinin nihai maliyetini belirlemelidir. Bu muvafakat (taahhüt olarak adlandırılır) bankanın ekstresini, borç geri ödemesinin toplam tutarını ve ödemenin yapılması gereken banka hesap numarasını içermelidir. Vaat, borcun erken geri ödenmesinin ipoteğin tapu ve ipotek sicilinden silinmesini sağlayacağına dair borçlu için bir garantidir.
Erken kredi geri ödemesinin bazen banka için ek bir komisyonla ilişkili olduğunu unutmayın (fiyatlar borç değerinin %1 ila %5'i arasında değişir). Erken ipotek geri ödemesi ve olası maliyetler hakkında daha fazla bilgi burada bulacaksın.
İpoteğin iptal edilmesini sağlamak alıcı tarafındadır. Satıcının kendisi (mülkün satın alınmasından önce) veya alıcı (daire satın alınmasından sonra silinmesi) tarafından yapılabilir.
Bir daire nasıl satın alınır ve ipotek nasıl silinir?
Satıcı ipoteği arsa ve ipotek sicilinden silebilir. Bu amaçla alım satım sözleşmesini imzalamadan önce kalan borcunu ödemek zorundadır. Aslında, çok az satıcı krediyi erken ödemek için yeterli paraya sahiptir. Bu nedenle, olası çözümlerden biri, bir daire satın almak için depozitonun geri ödenmesidir. Bu depozito, ön sözleşme kapsamında satıcının hesabına ödenir. Satıcı borcu öder ve banka borcun tamamen geri ödendiğine dair bir beyanda bulunur ve ipoteğin iptaline muvafakat eder. Satıcı, tapu ve ipotek sicil mahkemesine bir başvuruda bulunur (bankadan bir beyan gerekli bir ektir). Mahkeme belgeleri inceler ve ipoteğin kaldırılmasına ilişkin bir bildiri yayınlar. Satıcı bu belgeyi notere getirir. Orada mülk satılır ve ipotek aynı anda hem arsa hem de ipotek sicilinden silinir.
Bir ipoteği silmenin bu şekli, bir apartman alıcısı için uygun görünebilir. Ancak bu onun için en güvenli çözüm değil. Satıcı ön sözleşmeden çekilebilir ve depozitoyu ödemeyi reddedebilir. O zaman gereksiz ve zaman alıcı bir dava ile karşı karşıya kalacağız.
Çok daha güvenli bir çözüm, mülkün yeni sahibi tarafından ipoteğin kaldırılması olacaktır. Ardından prosedür aşağıdaki gibidir. Satıcı, borcun (taahhüt) erken geri ödenme olasılığı ve miktarı hakkında bankadan bir açıklama alır. Önemli olan, beyanın satış ve satın alma sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Alıcı, belgenin doğruluğunu şahsen kontrol etmelidir (geri ödeme tutarı, banka hesap numarası, ipoteğin kaldırılmasına izin verilmesi). Her şey yolunda giderse, borçlu bir daire satın alınır.
Dairenin yeni alıcısı, ödenmemiş borcu kendisi ödemeli ve belirtilen banka hesabına aktarmalıdır. Satın alma sözleşmesinde belirtilen kalan miktar satıcıya aktarılmalıdır. Bu ödemenin şekli satıcı - alıcı satırında belirlenir. Hem banka havalesi hem de nakit kabul edilebilir.
Dairenin yeni sahibi, borcun tamamının geri ödenmesine ilişkin bankadan bir açıklama alır ve ipoteği iptal etmeye muvafakat eder. Belge, başvurunun tapu ve ipotek sicil mahkemesine sunulması için temel oluşturur. Ekleri ile doğru bir şekilde doldurulmuş bir başvuru mahkemeye sunulur. Bekleme süresi genellikle 1-2 aydır (ülkemizin bulunduğu bölgeye göre değişir). Bu süreden sonra mahkeme ipoteğin mülkten kaldırılmasına karar verir. Buna, yeni mal sahibi tarafından karşılanacak resmi bir ücret eşlik eder. Miktarı çok yüksek değildir ve genellikle 100 PLN civarında salınım yapar.
İpoteğin kendi kendine silinmesi, alıcı için daha karmaşık olabilir. Ancak, kendi parasının tam kontrolünü bırakır. İpoteği ödemeye yönelik para satıcıya gitmez, bu da bir daire satın almayı daha az riskli hale getirir.
Frangı ipotekli bir daireye ne dersiniz?
Yabancı para biriminde ipotekli bir daire satma prosedürü, Polonya zlotisi cinsinden ipotek durumundaki ile aynıdır. Tek fark, banka ekstresinin (söz) özgüllüğüdür. Banka, borcun erken ödenmesi konusunda çok hevesli olmayabilir. Taahhüt, borcun geri ödenmesinden sonra ipoteğin silinme olasılığına, banka hesap numarasına ve geri ödenmesi gereken tutara ilişkin bir açıklama içermelidir. Bankanın Polonya para birimine çevrildikten sonra borcun değerini belirtmesi gerektiğini unutmayın. Döviz kurları değişkendir, ancak bankanın mevcut değerini yazılı olarak belirtmesi gerekir. Borcun CHF'den PLN'ye dönüştürülmesi bağlayıcı bir değerdir ve borcun kapatıldığı gün ödememiz gereken toplam tutar anlamına gelir. Bankanın borcun değerini yabancı para biriminde (dönüştürmeden) sağlaması durumu kabul edilemez. Bu durumda potansiyel alıcı ipotek borcunun gerçek miktarını bilemeyecektir.
Sorun satıcı tarafında da ortaya çıkıyor. Bazı insanlar İsviçre frangı değeri sadece 2 PLN iken (bugün yaklaşık 3,90 PLN civarında) kredi aldı. Bu nedenle, bazı ipotek ücretlerinin miktarı mülkün gerçek değerini aşabilir. Bu durumda banka borcun erken ödenmesini kabul etmeyebilir. Yapsa bile, satıcı eksik tutarı kendi kaynaklarından ödemek zorundadır - bu onun için tamamen kârsızdır.
Genel olarak, Polonya bankaları artık neredeyse yabancı para cinsinden kredi vermiyor (birkaç istisna dışında). bu makalede okuyabilirsiniz) tam olarak birçok borçlunun borcundaki büyük artış nedeniyle. İsviçre'de düşen faizler sayesinde taksitleri döviz kuruyla orantılı olarak artmazken, borcun zlotiye çevrilmesi mümkün.
İpotek yükü, mülkün borçlu olduğu anlamına mı geliyor?
Bunun zorunlu olmadığı ortaya çıkıyor. Banka borcu geri ödendikten sonra ipoteğin tapu ve ipotek sicilinden silinmesi otomatik olarak gerçekleşmez. Mal sahibi uygun bir başvuru hazırlamalı ve mahkemeye sunmalıdır. Aslında birçok insan bu formaliteyi tamamlamayı hatırlamaz. Borç tamamen geri ödendikten sonra, arsa ve ipotek sicilinde ipotek borcuna ilişkin bir kayıt bulunabilir. Bu nedenle, satıcı ile bu durumu açıklığa kavuşturmaya değer. İpoteğin silinmesi sadece resmi bir konu ise, daire alım satım sözleşmesini imzalamadan önce halletmek daha iyidir. Bu şekilde alıcı, yeni mülkünün hiçbir şekilde borçlu veya ipotekli olmayacağından emin olabilir.
