Yaklaşık 600.000 Polonyalı ailenin ipotek kredilerini İsviçre Frangı olarak geri ödediği tahmin ediliyor. Bazı borçlular bir daire satmayı ve ipotekten kurtulmayı düşünüyor. Ama mümkün mü? Bankalar izin veriyor mu? Öyle olduğu ortaya çıkıyor.
İpoteğinizin gerçek maliyetlerinin ne olduğunu görmek ister misiniz? Burada bulunan bağımsız hesap makinesini kullanın.
Frank cinsinden bir ipotek ile gerçekte nasıl?
İsviçre frangı kredileri büyük duygular uyandırır. Döviz kredilerinin çoğu, CHF döviz kuru 2,20 - 2,50 PLN civarında seyrederken alındı. İsviçre Frangı'nın cari döviz kuru 5 PLN'den düşüktür, bu da alacaklının ipotek borcunun değerinin iki katına çıktığı anlamına gelir. Aynı zamanda faiz oranları düştü (faiz oranları düştü), bu nedenle aylık taksit miktarı orantılı olarak artmadı.
Örnek olarak, 2008 yılında daire değerinin %100'ü (350.000 PLN değerinde) konut kredisi alan Kowalski ailesini ele alalım. O zaman, marj yaklaşık %1 ve LIBOR CHF 3M oranı yaklaşık yüzde 2.65 idi. Kowalska ailesi için kredi taksit tutarı nispeten düşüktü (yaklaşık 1.600 PLN). Polonya para biriminde bir ipotek için alternatif taksit yaklaşık 2.200 PLN idi.
İsviçre frangı kredileri 2013 yılına kadar imtiyazlı bir konumdaydı. O dönemde İsviçre frangı ve zlotisi cinsinden kredi taksit tutarları eşitlenmişti. Şimdiye kadar, faiz oranları önemli ölçüde düştü, bu sayede İsviçre frangı kredileri hala düşük taksitlerle karakterize ediliyor. Ancak en büyük sorun, ödenmemiş borcun miktarıdır. Örnek Kowalski ailemiz 8 yıl boyunca toplam 170.000 PLN değerinde taksit ödedi. Ancak, ipotek hala yerel para birimi cinsinden yaklaşık 530 bin PLN'de tahsil edilmektedir. Hatta mülkün değerinin 350.000 PLN'de sabit kaldığını varsayalım. Bu durumda, Kowalski ailesi büyük olasılıkla daireyi satmaya karar vermeyecektir. Bu proje için kendi cebinden yaklaşık 180.000 PLN fazladan ödemesi gerekecekti.
Bunu biliyor musun…Kredi danışmanına bağlı olarak, aynı bankadaki bir kredinin maliyeti birkaç bin zloti bile daha yüksek veya daha düşük olabilir mi? Bu nedenle, en az birkaç danışmanın koşullarını karşılaştırmaya değer. tavsiye ederiz web sitemizde kısa bir form doldurmak - bazında birçok bankada avantajlı çözümler sunan çok güvenilir bir kredi aracısı ile sizinle iletişime geçeceğiz.
Kontrol etmek!Günümüzde sadece yurt dışında gelir elde eden kişiler döviz kredisi çekebilmektedir (bu konu hakkında daha fazla bilgi bu makaleden öğrenebilirsiniz). Sonuç olarak, Polonyalı borçlular bir yandan kur dalgalanmalarına maruz kalmazlar, diğer yandan faiz oranının değişken kısmının çok düşük olduğu döviz kredilerine artık erişemezler.
Ancak, frank olarak kredi alan ve herhangi bir nedenle krediyi daha erken ödemek veya mülkünü satmak isteyenler için durum daha kötü. CHF'de ipotekli bir mülkün satılması elbette mümkündür, ancak işlemin karlılığı bazen çok şüphelidir.
Bankalar frank cinsinden ipotekli bir dairenin satışını kabul ediyor mu?
Banka ipoteğin alacaklısıdır ve dairenin satışının mümkün olup olmayacağı ona bağlıdır. Neyse ki çoğu banka (mBank, ING Bank Śląski, Milenium Bank, Multibank, Pekao S.A, PKO BANK POLSKI, Credit Agricole) gayrimenkul satışına izin vermektedir. Bazı kurumlar (Alior Bank ve Bank Zachodni WBK gibi) bireysel karar verme hakkını saklı tutar. Bu durumda analiz, mülkün değerini, potansiyel daire alıcısının mali durumunu ve ipotek borcunun değerini kapsar.
Birkaç banka, önceden frank olarak ipotek edilmiş bir daireyi satma olasılığını reddederek, onu yalnızca tüm borcun geri ödenmesine bağımlı hale getirir.
Borçlu daire nasıl satılır?
İsviçre frangı kredileriyle yüklü bir daireyi satmak, yapılacak en kolay şey değil. Bir alıcı bulmak oldukça zaman alıcı olabilir. Bu nedenle çoğu durumda satıcı daireyi piyasa değerinin biraz altında satmak zorunda kalır.
Başlangıçta, alacaklının borçlu konut satışına izin verdiğinden ve ipotek kredilerinde temliklere izin verdiğinden emin olmalıyız.. Çoğu durumda, bununla ilgili pek bir sorun olmayacaktır.
Önerilen dizüstü bilgisayarlar - fiyatları kontrol edin!
Çok daha önemli olan, bankanın ödenmemiş borcun değeri ve ipoteği silme olasılığı hakkındaki beyanı olacaktır. Alacaklı, ipoteğin değerini, borcun erken geri ödenmesine ilişkin komisyon miktarını belirtmelidir. Beyanname, alacakların ödenmesine ilişkin banka hesap numarasının yanı sıra taahhüdü de içermelidir (borcun ödenmesinden sonra ipoteğin tapu ve ipotek sicilinden silinebileceğinin teyidi). Frank cinsinden bir ipotek durumunda, CHF'yi PLN'ye dönüştürmek de önemli olacaktır. Banka mektubunda cari oran belirtilmelidir. İpoteğinizi nasıl daha erken ödeyeceğiniz hakkında daha fazla bilgi bulabilirsiniz. Bu makalede.
Bankaların böyle bir açıklama yapması için birkaç hafta kadar bekleyebiliriz. Maliyeti 100 PLN'yi geçmemelidir.
Dairenin alıcısı ile noter sözleşmesi imzalıyoruz
Satış iki şekilde gerçekleşebilir. Birincisi, bir ön satış sözleşmesi imzalamaktır. Buna göre alıcı, satıcının hesabına uygun bir avans ödemesi yapacaktır. Çoğu zaman, değeri ipotek kredisini ödemek için kullanılır, satıcı ipoteği öder ve onu tapu ve ipotek sicilinden siler. Daha sonraki bir tarihte gayrimenkul alım satım sözleşmesi imzalanır. Alıcı, eksik parayı satıcının belirttiği banka hesabına öder.
Uygulamada, çok az alıcı bu işlem biçimini kabul edecektir. Alıcı için kredinin devri ve bağımsız geri ödemesi daha güvenli bir çözüm olacaktır. Bu amaçla, uygun şekilde formüle edilmiş bir alım satım sözleşmesinin devri ve imzalanması için bankanın onayı gerekecektir. Noter tasdiki düzenlendikten sonra alıcı parayı iki parça halinde transfer eder.
İlk kısım satıcıya gider, ikinci kısım banka hesabına aktarılır ve ipoteğin değerini kapsar.
Ne yazık ki, İsviçre frangı kredileri genellikle borç miktarının mülkün gerçek değerini aştığı tuhaf bir durum yaratır. Bu durumda, potansiyel satıcı satıştan herhangi bir gelir almayacak ve bazen ipoteği ödemek için ekstra ödeme yapmak zorunda kalacaktır. Böyle bir satışın hiçbir ekonomik gerekçesi yoktur ve bu nedenle teorik mülahazalar alanı içinde kalır.
İpotek ve tapu sicilinden silinmesi
Bildiğiniz gibi ipotek kredileri tapu ve ipotek siciline bir giriş alır. Ancak, borç geri ödendikten sonra giriş otomatik olarak silinmez. Mülk sahibi, tapu ve ipotek sicilinden özel bir silme işlemi yapmak zorundadır. İddia tamamen çözüldüyse, silme işlemi çok fazla sorun olmamalıdır. Ev sahibi, borç geri ödeme beyanı almalı ve ipoteği bankadan iptal etmeye rıza göstermelidir. Ardından, tapu ve ipotek sicil mahkemesine uygun bir başvuru yapmanız gerekir. Mahkeme başvuruyu 1-2 ay içinde inceler ve karar verir. Olumlu bir karar, ipoteğin tapu ve ipotek sicilinden kaldırılmasıyla sonuçlanır. İpoteği kaldırma ücreti yaklaşık 100 PLN'dir.
Alternatif geliştirme - ipotek devri ve daire satışı
Bazı borçlular, ipoteklerini başka bir mülke devretmeyi karlı buluyor. Daha da önemlisi, borçlunun sahibi olmak zorunda değildir. Aile üyelerinin (örneğin ebeveynler) gayrimenkulleri üzerinde ipotek devretmesine izin verilir. Bir ipotek ancak alacaklının ve mülkün tüm sahiplerinin rızasıyla devredilebilir. Banka, "yeni" binanın teknik durumunu değerlendirir, piyasa değerini belirler ve teminatının değerini hesaplar. İpotek başka bir binaya devredilir, ancak alacaklı yine de krediyi geri ödemek zorundadır. Tek fark, dairenin artık ipotekli olmaması ve alacaklının kolayca piyasa fiyatlarıyla satabilmesidir.
