Gayrimenkul satmaya veya satın almaya karar verirken, mekansal gelişim planını tanımaya ve yürürlüğe girme tarihini kontrol etmeye değer. Birçok yasal sonucu vardır. Belirli bir mülk satıldığında, planlama kirası ödeme yükümlülüğü ortaya çıkabilir.
Tadilat veya iç kaplama planlıyorsanız, İnşaat Hesaplayıcıları web sitesinde bulunan Müteahhit Ara hizmetini kullanın. Kısa bir formu doldurduktan sonra, en iyi tekliflere erişim kazanacaksınız.
Mülkün değeri ile ilgili olarak bir planlama geliri nedir?
Mekansal planlama ve geliştirme yasası Madde 36, par. 4 / 27.03. 2003 diyor ki: "Yerel planın kabulü veya değişikliği ile bağlantılı olarak, mülkün değeri artar ve mülk sahibi veya sürekli intifa hakkı sahibi mülkü satarsa, komün başkanı, belediye başkanı veya şehir başkanı bir kerelik ücret alır. Bu planda belirtilen ücret, mülkün değerindeki artışın yüzdesi olarak tanımlanır. Bu ücret, komünün kendi geliridir. Harç tutarı, mülkün değerindeki artışın %30'unu geçemez” dedi.
Kanuna göre, planlama aylığı, mülk sahibi tarafından satıldıktan sonra belediye tarafından toplanır. Mekânsal imar planında yapılan bir değişiklik sonucunda mülkün değerinin artması şartıyla. Ofisin planlama kirası alabilmesi için son 5 yıl içinde bir değişiklik veya yeni bir mekansal imar planı yapılması gerekir. Çoğu zaman, mal sahibi, mülkün satışından hemen sonra bir ücret ödemesi gerektiğini öğrenir. Noter, işlemi belediyeye bildirmekle yükümlüdür. Satılan mülkün fiyatı önemli değil. Az belirtilmiş olsa bile, satıcı ücreti ödemek zorundadır. Planlama kirası, mülkün satış fiyatı üzerinden değil, değer artışı üzerinden alınır. Bu tek seferlik bir ücrettir.
Bir örnek, mekansal planlamada arazi geliştirmenin yasaklandığı bir alanda bulunan tarım arazilerinin sahibidir. Bunlar tarım veya çayır arazisidir. Yeni imar planı, arazinin müstakil tek aile konutları için ayrılmasına izin veriyor. Mal sahibi, bu planın uygulanmasından 5 yıldan daha kısa bir süre içinde, arsayı daha küçük arsalara böler ve bunları çatı katı olan tek katlı evlerin projeleri için satar.
Bu arsanın değeri önemli ölçüde artar ve satıcı planlama kirasını öder. Yeni imar planının yürürlük tarihinden itibaren 5 yıldan fazla bir süre sonra arsa satmış olsaydı, değer artışına rağmen kendisine vergi uygulanmazdı. Bununla birlikte, kararın kabul edildiği tarihin değil, kararın yürürlük tarihinin dikkate alındığına dikkat edilmelidir. Bir aya kadar fark olabilir.
Planlama emekli maaşı nasıl hesaplanır?
Planlama kirası tutarı, yeni imar planının yürürlüğe girmesinden önceki ve sonraki mülkün değeri arasındaki farktır. Kanun, bu ücretin değer artışının %30'undan fazla olamayacağını söylüyor. Yüzde, komün konseyinin forumunda yerel mekansal gelişme üzerine bir kararla belirlenir. Belediye meclisi forumu, örneğin %20 veya %15 olmasına ancak asla %30'dan fazla olmamasına karar verebilir. Mekânsal imar planını kabul eden belediye meclisinin forumu, ücretin miktarını belirleyemezse ve karara dahil edilmezse, komün bunu talep edemez. Bu durumda yasal dayanak geçersizdir.
Takdir değeri her zaman mülkün satış tarihinde yapılmalıdır. Daha önceki veya sonraki bir döneme atıfta bulunamaz. Belediye, mekansal planlamadaki değişikliğin neden olduğu mülk değerindeki artışı hesaplamak için bir mülk değerleme uzmanı görevlendirir. Satış eyleminden önce, mal sahibi ayrıca bir mülk değerleme uzmanından bir planlama gelirinin hesaplanmasını isteme hakkına sahiptir. Daha sonra mülkü sattıktan sonra ne kadar ödeyeceğini önceden bilecektir. Değerleme, satış fiyatını uygun şekilde hesaplamasına da yardımcı olacaktır.
Ekspertiz yapıldıktan sonra belediye, planlama aylığının miktarını belirten bir idari karar verir. Belediye, imar planı değişikliğinden kaynaklanan doğrudan sebep-sonuç ilişkisini yasal dayanağa göre ispatlamakla yükümlüdür. Mülk satıcısı, karara itiraz organına itiraz etme hakkına sahiptir. Bunu aldıktan sonra 14 gün içinde yapabilir. Ödemekle yükümlü olan kişi, borcunu yerine getirmez ve zamanında ödemez ise, belediye başkanı idari düzenlemelere göre icra işlemlerini yürütür. Ya da belki siz de ilgileneceksiniz planlama ücreti ile ilgili bu makale?
Planlama kirası ne zaman ödenmez?
Belediye meclisi forumunun planlama emekli maaşının miktarını belirlemediği durum dışında, ödeme yükümlülüğünün birkaç istisnası daha var. Mekansal planlamadaki değişiklikler her zaman mülkün değerindeki bir artışla ilişkili değildir. Gayrimenkul değerleme uzmanı, böyle bir artış olmadığı sonucuna varabilir.
Yasal dayanak, taşınmazın amacı önceki mekansal planlama ile aynı ise, komün ücret talep edemeyeceğini söylüyor. Bir örnek, önceki kalkınma planının çatı katı olan tek katlı evlerin tasarımına izin verdiği bir tarım arazisinin sahibidir. 10 yıl sonra plan değiştirilir ve ancak o zaman mal sahibi, çatı katı olan tek katlı evlerin inşası için satmaya karar verir. Ancak yeni plan arsanın amacını değiştirmedi. Buna göre, mal sahibi bunları satarken, değer artışı için bir vergi ödemek zorunda değildir. Yeni mekansal planlamanın yürürlüğe girmesi nedeniyle mülkü takdir edilmedi.
Gayrimenkulün değer artışı için ücret alınması, gayrimenkulün sevilen birine bedelsiz olarak satılması durumlarında da uygulanmaz. Örneğin, bir çiftliği oğluna devreden bir çiftçi. Bu durumda yasal dayanak Çiftçi Sosyal Sigortası Yasasıdır.
Bir mekansal gelişim planının benimsenmesi, mülkün değerinde bir azalmaya neden olabilir. Daha sonra mağdur taraf tazminat başvurusunda bulunma, gayrimenkulün bir kısmını veya tamamını belediye tarafından satın alma hakkına sahiptir. Ev sahibi, planlama değişikliği nedeniyle değerini yitiren bir mülkü satarsa, amortisman miktarı kadar belediyeden de tazminat talep edebilir.
Planlama kirası, mülk sahibinin eylemleriyle değil, bir mekansal kalkınma planının benimsenmesi nedeniyle mülkün değerindeki artış için komün nedeniyle bir haraçtır. Böyle bir planın benimsenmiş olması, bir ücret ödemeniz gerektiği anlamına gelmez. Bu nedenle gayrimenkul satma veya satın alma kararı vermeden önce dikkatlice okumanızda fayda var.
