Polonya'da yaklaşık 5 milyon konut topluluğu olduğu tahmin edilmektedir. Ne yazık ki, üyeleri her zaman haklarının ne olduğunu ve hangi yükümlülüklere sahip olduklarını bilmiyorlar. Konut topluluğunun her üyesinin bilmesi gereken ilk 10 gerçeği sunuyoruz.
Tadilat veya iç kaplama planlıyorsanız, İnşaat Hesaplayıcıları web sitesinde bulunan Müteahhit Ara hizmetini kullanın. Kısa bir formu doldurduktan sonra, en iyi tekliflere erişim kazanacaksınız.
Konut topluluğu - temel bilgiler
1. Bir konut topluluğu ne zaman kurulur?
Pek çok insan bir konut topluluğunun ne zaman kurulduğunu, daha doğrusu ne zamandan beri konuşulabileceğini merak ediyor. Yasaya göre (Konut Dernekleri Yasası), bir topluluk otomatik olarak kurulur, yani belirli bir binadaki ilk daire bir geliştiriciden satın alındığında. Bir sonraki daire satın alınana kadar, topluluk bir kişiden (veya dairenin birden fazla sahibi varsa iki kişiden) oluşur.
Topluluklar küçük ve büyük olarak ikiye ayrılır. Küçük bir konut topluluğu, 7 daireye kadar olan binaları içerir. Büyük kat mülkiyeti bu 7 binanın üzerindedir. Topluluğun yönetilme şekli buna bağlıdır.
2. Konut toplulukları yasası - yasal dayanak
Bir konut kooperatifinin çalışma esaslarını düzenleyen temel hüküm, 24 Haziran 1994 tarihli Kat Mülkiyetine Dair Kanun'dur. Konut kooperatifi terimini ortaya koyan da bu olmuştur. prensipte yanlıştır.
Konut Birlikleri Yasası, 1990'ların başında emlak geliştiricileri pazarının yoğun bir şekilde gelişmeye başlaması ve kooperatif hareketinin bir şekilde önemini kaybetmesi nedeniyle hazırlandı. Bu nedenle Medeni Kanunda yer alan müşterek mülkiyete ilişkin hükümleri geliştiren yasal düzenlemeler ortaya çıkmıştır. Şimdiye kadar, küçük topluluklar, Mülklerin Mülkiyeti Yasası (Konut Toplulukları Yasası) değil, Medeni Kanun hükümleri temelinde faaliyet göstermektedir. Mevzuata göre konut derneğinin tüzel kişiliği yoktur.
3. Konut topluluğu yönetim kurulu
Mülk sahiplerinin aldığı en önemli kararlardan biri, mülkün nasıl yönetileceğini belirlemektir. Bu, konut topluluğu kurulunun atanması gerektiği anlamına gelir. Küçük bir konut derneği, yani 7'den az üyesi olan bir kurul atamak zorunda değildir - sadece büyük olanların yasa gereği (Konut Dernekleri Yasası) bunu yapması gerekir.
Konut topluluğu kurulu, bina sahiplerinin temsilcilerinden oluşmalıdır. Bununla birlikte, en önemli kararlar bir topluluk toplantısında alındığından, bir yönetim kurulu oluşturmak, mülkün kontrolünün olmadığı anlamına gelmez. Konut birliğinin yönetim kurulu oylama ile seçilebilir veya buna katılmak isteyenler olabilir.
4. Konut topluluğu - dışarıdan yönetici
Daha büyük konut topluluklarının büyük bir kısmı, yönetimi uzman şirketlere emanet etmeye karar verir. O zaman yönetim kurulunun toplanmasına gerek yoktur. Harici bir yönetici iyi bir çözümdür, çünkü muhasebe veya bir bankadaki temsilcilik gibi topluluk üyelerinin genellikle yetkin olmadığı birçok önemli görevi ona devredebilirsiniz.
Yönetici aynı zamanda toplantıların yanı sıra sayaç okumaları veya yenileme çalışmaları hakkında sakinleri bilgilendirmekten de sorumludur. İdarenin faaliyetlerinin kapsamını konut birliğinin tüzüğü kararlaştırabilir. Elbette bu aynı zamanda mülkün kontrolünü kaybetmek anlamına da gelmez. Ayrıca, en önemli hususların tümü, toplantılarda oylama sırasında topluluk üyeleri tarafından kararlaştırılır. Daha fazla tavsiye arıyorsanız, şuna da bakın: Konut Dernekleri Yasası ile ilgili bu makale.
Konut topluluğu - topluluk üyelerinin hakları
5. Bir konut topluluğunun yönetim kurulu ve önemli konularda kararlar
Topluluk yönetim kurulu, Kanunda günlük yönetim faaliyetlerinin ötesine geçen önemli konularda karar alamaz. Konut topluluğunun bir kararı - yazılı olarak ifade edilen sahiplerinin rızasını gerektirirler. Böyle bir belge aynı zamanda kurulun sözleşme akdetmesi ve topluluk adına hareket etmesi için bir vekaletname niteliğindedir.
Aşağıdakiler, gayrimenkulün günlük yönetimi kapsamı dışında kalan faaliyetler olarak kabul edilir:
- konut topluluğunu yönetmek için ücretin belirlenmesi,
- yıllık ekonomik planın kabulü,
- ücret miktarının belirlenmesi,
- yeniden yapılanma için onay verilmesi,
- pay miktarının değiştirilmesine muvafakat verilmesi,
- ortak mülkiyeti bölmek,
- gayrimenkul edinimi,
- eylem getirmek,
- ortak arazi bölümünün bölünmesi.
6. Konut topluluğu ve gelirlerden sağlanan faydalar
Bazen bir konut derneği, duvara reklam afişi yerleştirme veya fotovoltaik panel yerleştirme gelirleri gibi faydalar sağlar. Bunları belirli bir şeye tahsis etmek için, konut topluluğunun oylaması ve kararı gerekir. İşletme giderlerinin ödenmesine veya ek hizmetlerin ödenmesine (temizlik, muhasebe) kaydırılabilir. Fazlalık topluluk üyeleri arasında dağıtılabilir.
7. Konut topluluğu - toplantı çağrısı ve oylama
Konut topluluğunun her üyesi bir toplantı düzenleme fırsatına sahiptir. Konut Birlikleri Kanunu, toplantının yılda en az bir kez yapılması gerektiğini ve yönetim kurulunun bunu yapmaması halinde herhangi bir kat malikinin toplantıya çağırabileceğini hükme bağlamıştır.
Önemli konular toplantılarda oylanır ve her toplantı, neyin oylandığı da dahil olmak üzere konut topluluğunun bir kararıyla sona ermelidir. Küçük bir konut topluluğu, Medeni Kanun'da belirtilen kurallara tabidir. Onlara göre, günlük yönetimin kapsamını aşan faaliyetlerde bulunmak için oybirliği gerekir. Yokluğunda, her malik bir anlaşmazlık çözümü davası ile mahkemeye başvurabilir.
Büyük topluluklar oy vererek kararlar alırlar. Ancak, oyların salt çoğunluğu ile ilgili değil. Bu durumda, hisse bazında hesaplanır - birinin sahip olduğu mülk ne kadar fazlaysa, oyu o kadar önemlidir. Her dairenin 1 oyu vardır - bu, birden fazla ortak sahibi varsa, yalnızca bir oy kullanabilecekleri anlamına gelir.
Konut topluluğu - topluluk ve üyelerinin yükümlülükleri
8. Konut birliği ve üyelerin mali yükümlülükleri
Her ev sahibinin birincil sorumluluğu, binayı iyi durumda tutmakla ilgili masrafları karşılamaktır. Bunlar temel olarak kamu hizmetleri ve ayrıca atık bertarafı ve gerekli onarımların yapılması için alınan ücretlerdir.
Konut topluluğunun bir üyesi ayrıca onarım ve devam eden bakım, sigorta, vergiler ve ortak alanların temizliği için ödeme yapmalıdır. Konut topluluğunun kuralları, yönetim kurulu üyelerinin veya yöneticinin ücretleri için katkı payı ödeme gerekliliğini de sağlayabilir. Konut topluluğunun düzenlemeleri bu katkıların miktarını düzenlemelidir. Oylamaya karar verilir ve konut topluluğunun kararı tüm üyelere sunulmalıdır.
9. Topluluk yükümlülükleri - daireyi paylaşmak
Topluluk üyelerinin en önemli yükümlülüklerinden biri, belirli durumlarda barınma sağlama zorunluluğudur. Bunlar aşağıdaki gibi durumlardır:
- muayene (gaz tesisatı veya bacalar ve havalandırma),
- sayaçları kontrol etmek,
- yenileme çalışmaları ve gerekli bakım çalışmaları.
Her malik, daireyi yeni tesisatların (gaz, su veya elektrik) kurulumuna uygun hale getirmekle yükümlüdür. Bu bazen zahmetlidir, çünkü çoğu zaman fayansları kırma veya duvarı yıkma ihtiyacı anlamına gelir, ancak böyle bir zorunluluk çoğunlukla konut topluluğunun düzenlemelerinde sağlanır.
10. Bir konut derneği ve zahmetli bir kiracı
Gerek dairelerinde gerekse ortak kullanım alanlarında düzen ve barışı sağlamak ve yasalara uymak da toplumun her ferdinin görevidir. Ev sahiplerinden herhangi biri bu kuralları ağır veya ısrarlı bir şekilde aşarsa veya ücretleri uzun süre ödemekte gecikirse, topluluk kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.
Bu nasıl mümkün olaiblir? Topluluk, sorunlu bir mal sahibine mülkü açık artırma yoluyla satma hakkına sahiptir. Ancak bunun için genellikle oldukça uzun süren bir mahkeme süreci gereklidir.
