20 Ocak 2022-2023'de Seym, inşaat kanununda ve 15'in üzerinde diğer kanunda bir değişiklik yaptı. Kanunda yapılan değişiklikler inşaat süreçlerini kolaylaştırmayı amaçlamaktadır, ancak bazıları oldukça tartışmalıdır. Değişiklik yapılan kanunda inşaat tasarımı üç bölüme ayrılacaktır. Bunlardan birinde, teknik bir tasarımın hazırlanmasına ilişkin bir açıklamanın eklenmesi gereken planlanan inşaat işlerinin tarihi hakkında bir bildirim bulacağız. Bu, yatırımcı için pratikte ne anlama geliyor?
Bir inşaat projesinin üç bölümü
Daha önce de belirttiğimiz gibi, inşaat kanununda yapılan değişiklik inşaat projesini üç kalıcı bölüme ayırdı. Bu mu:
- Nesnenin konumunu, iletişim sistemini ve etki alanı (PZT) hakkında bilgileri gösteren arsa veya arazi konumu tasarımı.
- Mekansal düzenlemeyi gösteren mimari ve inşaat tasarımı, tasarlanmış teknolojik ve malzeme çözümleri (PAB).
- Teknik tasarım (PT)
Özel yatırımcılar ve analistler arasında en büyük memnuniyetsizliği uyandıran inşaat projesinin son, üçüncü kısmıydı. Yeni yasal hükümler, planlanan inşaat işlerinin tarihine ilişkin bildirime teknik bir tasarımın hazırlanmasına ilişkin bir açıklamanın eklenmesini öngörmektedir. Yapı ruhsatı alma sürecini etkilemeyen ancak yatırıma başlamadan önce sahip olmanız gereken bir belgedir.
Yatırıma başlamadan önce teknik bir tasarım geliştirme ihtiyacı, daha küçük yatırımcılar için zor olabilir. Belge, yapının bir tanımını, hesaplamaların sonuçlarını, enerji özelliklerini ve ihtiyaçlara bağlı olarak, ayrıca bina temel koşullarının jeolojik, mühendislik ve jeoteknik çalışmalarının sonuçlarını içerecektir. Kanun koyucu, ihtiyaçlara bağlı olarak ihtiyaç duyulacak diğer çalışmaların ödenme olasılığını da belirtmiştir. Hukuk uzmanları, romanda yer alan “ihtiyaca göre” ifadesinin çok belirsiz bir terim olduğunu ve bunun birçok yorum farklılığının ortaya çıkmasına neden olabileceğini belirtmektedir.
Şunu da ekleyelim ki, inşaat kanununda yapılan orijinal değişiklik taslağı, teknik tasarımın (PT) mülkün kullanım için kabul edilmesi üzerine yatırımcı tarafından sunulacağını varsayıyordu. Şimdiye kadar yapı ruhsatı almak sadece mimari ve imar tasarımı ile arsa imar planı veya yatırımın yapılacağı arsa ibraz edilmesi ihtiyacı ile ilişkilendiriliyordu. Bir inşaat tasarımının hazırlanmasına ilişkin bir beyan sunma ihtiyacı, inşaat başlamadan önce tamamlanması gereken daha karmaşık bir resmi prosedürü gerektirir.
Teknik proje ve hazır inşaat projeleri
Yatırımcılar arasında, bitmiş inşaat projelerinin yeni yasal hükümlerin gerekliliklerini karşılayıp karşılayamayacağı konusunda da şüpheler var. Sonuçta, değişiklikten önce satın alınan belgeler teknik bir tasarım içermiyor.
Analistler, bitmiş inşaat projelerinin inşaat projesinin yeni gereksinimlerini büyük ölçüde karşılayacağına dair güvence veriyor. Teknik tasarımın bir taslağı, bitmiş dokümantasyonun yeni bir parçası olabilir. Teknik tasarımın, bina yapısının temeli için jeolojik mühendislik belgelerini veya jeoteknik koşulları içermesi gerektiğini belirtmekte fayda var. Pratik açıdan bakıldığında, bu tür belgelerin hazır inşaat projelerine dahil edilmesi mümkün değildir. Halihazırda hazır proje satın almış olan yatırımcılar muhtemelen bu formaliteleri kendi başlarına halletmek zorunda kalacaklardır.
Teknik tasarım tam olarak neyi içerecek?
Teknik projede bir çizim bölümü ve bir de açıklayıcı bölüm bulacağız. Çizim bölümünde, konut binalarının kullanılabilir taban alanı hakkında bilgilerle birlikte binanın tüm karakteristik seviyelerinin projeksiyonları olacaktır. Açıklayıcı kısım, aşağıdakiler de dahil olmak üzere çeşitli unsurlardan oluşacaktır:
- Yapı nesnesinin düzeninin ayrıntılı bir açıklaması,
- İç ve dış bina bölmelerinin tasarım ve malzeme çözümleri,
- İnşaat ve teknik tesisat çözümleri,
- Tesisin engelliler tarafından kullanımı için gerekli şartlar,
- Binanın koruma koşulları ve enerji performansı.
Ayrıca, yangın bölmelerini oluşturan yapı elemanları için yangına dayanıklılık sınıflarının belirlenmesi ile birlikte, binanın yangın bölgelerine bölünmesinin sunulması gerekli olacaktır. Ayrıca, alanın iç iletişim sistemini, şebeke ve kamu hizmetleri kurulumunu, dış bölmeler için yapısal ve malzeme çözümlerini ve ayrıca teknik ekipmanın temel unsurlarını işaretlemek gerekecektir. Analistler, teknik tasarımın bu kadar yüksek derecede doğruluğunun, onu mimari ve inşaat tasarımına benzer hale getirdiğine işaret ediyor.
