Taşınmaz aleyhine icra, borçlunun ipotek taksitlerini ve malın tamamı ile sorumlu olduğu diğer borçlarını ödeyememesi durumunda tetiklenen bir işlemdir. Gayrimenkule karşı yaptırım, alacakları takip etmenin zaman alıcı bir yoludur, ancak özellikle borçlar önemliyse, genellikle borçları geri almanın tek yoludur. Öte yandan, borçlu için gayrimenkule karşı icra takibi büyük bir zahmettir ve çoğu durumda kabul edilmesi gerekir.
Kendini kanıtlamış inşaat şirketleri mi arıyorsunuz? Müteahhit Arama hizmetini kullanın ve şirketlerden cazip teklifler alın.
Gayrimenkule hacizin hukuki yönü
Polonya yasalarına göre gayrimenkule karşı icra, özellikle iki kanunla düzenlenir. Bunlar, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu ve 17 Haziran 1966 tarihli idarede icra takibine ilişkin Kanundur.
Borçların türüne göre farklı düzenlemeler uygulanacaktır. Sadeleştirecek olursak, özel alacakların tahsili durumunda icra - icra memurunun yer alacağı söylenebilir. Öte yandan, devlete olan borçlar, örneğin vergi borçları, para cezaları veya diğer ödenmemiş borçlar durumunda gayrimenkullere karşı idari yaptırımlarla karşılaşacağız.
Kural olarak, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu uyarınca icra, icra takibi yoluyla, yani yerel mahkemede bir icra memuru aracılığıyla gerçekleştirilir. İdari İcra Takibi Hakkında Kanun hükümlerinin uygulanması halinde dava Vergi Dairesi Başkanı tarafından açılır. Bu durumda Vergi Dairesi Başkanı yetkili bir icra merciidir. Uygulamada, faaliyetler bir vergi icra memuru tarafından gerçekleştirilir.
Gayrimenkule karşı icra takibi
Başlangıçta, gayrimenkulün sadece müstakil bir ev hakkı değil, aynı zamanda bir daire veya iş yeri için kooperatif hakkı anlamına geldiğine dikkat edilmelidir. Mülkiyeti kooperatifin bir üyesine devretmek için kooperatifler tarafından yapılan bir evde oturmak da haktır.
Taşınmaz aleyhine icra, alacaklının başvurusu ile başlar. Alacaklı, borcun mevcudiyeti ve alacaklının alacakları hakkında bilgi içeren bir icra emri alır. Uygulamada, bu tür durumlarda banka en çok alacaklı olacak ve kredi, borçlu tarafından geri ödenmeyen borç olacaktır.
İcra takibi birbirini takip eden birkaç aşamadan oluşur. Bir alacaklı olarak, banka bir icra emri çıkarır ve mahkemeden bir icra maddesi çıkarmasını talep eder. Bu tür bir dava için yetkili mahkeme, söz konusu mülkün yargı yetkisine sahip olduğu mahkeme olacaktır. Yerel yetkili mahkeme bir icra şartı yayınladıktan sonra, alacaklının icra talebi mahkeme icra memuruna gönderilir. Gayrimenkul uygulamasının çok aşamalı aşaması başlar.
İcra memuru borçluyu 14 gün içinde borcunu ödemeye çağırır. Son teslim tarihinden sonra mülkün değerini ve ayrıntılı açıklamasını tahmin etmeye başlar. Aynı zamanda tapu ve ipotek siciline icra takibinin başladığına dair bir giriş yapılır. Daha sonra mülke tüm bağlantılar, haklar ve faydalar ile el konulur. Taşınmazın haczi, borçlunun üzerinde hareket edememesine neden olur. Borçlunun taşınmazı elden çıkarma, yani herhangi bir yasal işlem yapma hakkı yoktur.
Taşınmazın ayrıntılı bir açıklaması ve değeri tahmin edildikten sonra ve onaylandıktan sonra müzayede tarihi belirlenir. Planlanan tarihten iki hafta önce duyurulur. İhale halka açıktır.
Belirlenen bir başlangıç fiyatı vardır ve en yüksek fiyata ulaştıktan sonra icra memuru ihaleyi hangi isteklinin kazandığını açıklar. İstekli ilgili tutarı ödediğinde, kendisine gayrimenkul verme hakkını elde eder. Ayrıca ihaleye aday çıkmaması durumunda krediyi veren bankanın onları satın alması ve aynı zamanda alacaklı olması da söz konusu olabilir. O zaman fiyat, tahminin toplamının 3/4'üdür.
Özetle, gayrimenkul haczinin seyri, gayrimenkulün haczedilmesi, tanımlanması ve değerlendirilmesi, müzayede ilanı, müzayede ve tekliften oluşur. İlk müzayede başarısız olursa, yenisi yapılacaktır.
Gayrimenkule karşı idari yaptırım
Daha önce de belirtildiği gibi, taşınmazlara karşı idari yaptırımlar diğer düzenlemelere tabidir ve farklı bir şekilde yürütülür. Bu şekilde tahsil edilecek borçların türü de farklıdır. Ancak burada da amaç, borçlunun iradesine bağlı olmayan alacağın zorunlu olarak ödenmesidir.
Devlete borçlu olunması halinde taşınmaz mallara karşı idari yaptırımlar mazur görülebilir. İdari icra takibinde dikkate alınan bütün bir borç kataloğu vardır. Tabii ki, hepsi gayrimenkulün ele geçirilmesiyle sonuçlanmayacak, sadece başka türlü tatmin edilemeyenler.
Bu şekilde tahsil edilebilecek borç kataloğu, mal ve hizmet vergisi, tüketim vergisi, emlak veya gelir vergisi dahil olmak üzere esas olarak vergileri içerir. İdari yaptırımlar ayrıca faizin yanı sıra idari cezalara ve kamu idaresi organları tarafından uygulanan diğer cezalara da tabidir. Ayrıca, diğerlerinin yanı sıra, ithalat ve ihracat vergilerinden ve diğer pek çok şeyden bahsedebilirsiniz.
Gayrimenkule karşı idari yaptırıma tabi yükümlülüklerin ayrıntılı bir listesi, İdari İcra İşlemleri Hakkında Kanun'un 2. Maddesinin 1. Fıkrası'nda belirtilmiştir. Kamu maliyesi bakanı tarafından verilen icra unvanlarından kaynaklanan parasal alacaklar için de idari yaptırımın geçerli olduğunu belirtmekte fayda var.
İcra tedbirleri sıradan icra memurlarınınkine benzer. Böylece para, maaş, haciz yoluyla banka hesapları, menkul kıymetler, çeşitli mülkiyet hakları ve tabii ki gayrimenkullerin icrası ile ilgilenebiliriz.
Taşınmaz aleyhine idarî icra takibinin başlaması, icra ilamının borçluya teslimi ile başlar. İcra makamı, kanunun yazısına göre teminat verebilir. Bu, örneğin borçlunun gayrimenkulü satmasını ve ipotek etmesini (tapu ve ipotek kaydı yoksa veya kayıpsa) yasaklamak veya gayrimenkule zorunlu ipotek koymak suretiyle yapılabilir.
İcra takibine idari makam, icra memuru ve taraflar dışında diğer kuruluşlar da katılabilir. Gayrimenkule el konulması durumunda, el konulan mülkün değerini değerlendiren bir mülk değerleme uzmanı olacaktır.
Bazen aynı mülke ilişkin idari ve adli yaptırımların örtüşmesi olabilir. Kural olarak, bu durumda borçlu, alacaklı veya re'sen talebi üzerine icra dosyaları bölge mahkemesine sunulur. Diğer faaliyetler Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na göre yürütülmektedir. Bazı durumlarda, müşterek icra eylemleri yürütmek de mümkündür.
İdari icra usulü, Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanununda uygulanan usulden çok farklı değildir. Burada da borçlunun 14 gün içinde ödemesi istenir. Nöbet, tıpkı normal modda olduğu gibi, faydalarıyla birlikte gayrimenkulü de içeriyor. Ayrıca bu durumda borçlu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunamaz, alacaklının taşınmaz üzerinde yaptığı tüm işlemlerin kanuni hükmü yoktur. El konulan taşınmaz, icra dairesi tarafından açık artırma ile satılır.
Ortak gayrimenkul aleyhine icra
El konulacak mülkün eşlerin ortak mülküne dahil olduğu ve icra memurunun eşlerden birine karşı icra unvanına sahip olduğu sık görülür. Böyle bir durumda, icra memuru yine de mülke el koyabilir ve bu, ortak mülke karşı bir yaptırımdır.
Ancak alacaklı, diğer eşe karşı da bir icra şartı getirmelidir. İcra memuru onu alana kadar ortak mülkiyeti uygulama hakkına sahip değildir, yani tahmini veya açık artırmayı tanımlayamaz.
Malın haczinden sonra borçlu olmayan eş, icra memuruna itiraz edebilir. İtiraz, taşınmaz malın haczinden muafiyete ilişkindir. İcra memuru daha sonra alacaklıyı diğer eşe karşı bir icra maddesi için başvuruda bulunmaya çağırır. Alacaklının bunu yapmak için 7 günü vardır, bu süreyi yerine getiremezse, icra memuru ortak mülk üzerindeki icrayı durdurmakla yükümlüdür.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 923. maddesi, eşlerin müşterek mülkiyetinde bulunan gayrimenkuller konusuna ayrılmıştır. Bununla birlikte, ortak bir mülkün uygulanmasına karşı kendinizi savunmanın yolları olduğunu belirtmekte fayda var. Hukuk Muhakemeleri Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (787 ila 789. Maddeler) maddelerinin kapsamlı bir şekilde incelenmesini tavsiye ederiz. Bu hükümler, borçlunun eşinin müşterek mülkün bir parçası olan işletmeye karşı sorumluluğunun sınırlandırılmasını içerir.
Mülkiyetin bir kısmının Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca icrası da mümkündür. Sadece müşterek mülkiyetin kısmi kısımlarda olması halinde gerçekleştirilebilir. Bu tür bir icra, müşterek mal olduğu için müşterek medeni mülkiyet varsa yapılamaz.
Ne yazık ki, modlarına düştüğünüzde icra memurunun yaptırımından kaçınmak çok zordur. Elbette davayı geciktirmeye çalışabilir, olası tüm şikayet, itiraz ve itirazları kullanabilirsiniz ancak uzun vadede kaçınılmaz olanı kabul etmeniz veya alacaklıya farklı bir şekilde ödeme yapmaya çalışmanız gerekir.
Bu makaleyle ilişkili hizmet fiyat listeleri
- Polonya'da 160'tan fazla şehirde çok aileli binaların değerlemesi için fiyat listesidevamını oku
- Polonya'da 160'tan fazla şehirde bir çiftliğin değerlemesi için fiyat listesidevamını oku
