Bazılarına göre konut derneği ve toplum birbirinden çok farklı değilmiş gibi görünebilir. Ancak gerçekte yasal statüleri ve faaliyetlerinin özellikleri tamamen farklıdır. Aşağıda, akılda tutulması gereken en önemli benzerliklere ve farklılıklara işaret edeceğiz.
Hukuki durum
Bir konut kooperatifi, tüzel kişiliğe sahip ekonomik bir varlıktır. Faaliyetinin özgünlüğü, Konut Kooperatifleri Yasası hükümlerine ve kooperatif hukuku ilkelerine dayanmaktadır. Bir kooperatifin üyeleri, kooperatif, gayrimenkul mülkiyet hakkına veya kooperatif, gayrimenkul kiracı hakkına sahiptir.
Buna karşılık, bir konut topluluğu, tüzel kişiliği olmayan ve ekonomik bir varlık olmayan sakinlerin bir derneğidir. Mülkiyet hakkına sahip olan herhangi bir kişi topluluğun bir üyesi olabilir.
Konut kooperatifleri hakkında birkaç söz
İstatistiksel veriler, Polonya'da yaklaşık 3.500 konut kooperatifi olduğunu göstermektedir. Kooperatif haklarına sahip 13 milyon kadar mülk sahibi olabilir. Bu nedenle, tek bir kooperatifin ortalama üye sayısının genellikle 4.000'i aştığını yeniden hesaplayabiliriz. Bu çok yüksek bir oran.
Ancak şunu belirtmekte fayda var ki, sadece kooperatif haklarına sahip tesislere sahip olmak, sahibinin hemen kooperatifin bir üyesi olduğu anlamına gelmez. Üyelik süreci daha karmaşıktır ve bir kayıt ücreti gerektirir. Değeri en düşük ulusal maaşı aşamaz. Sakinleri arasında en büyük isteksizliğe neden olan giriş ücreti. Birçoğu bir konut derneğine üye olmamaya karar veriyor. Ücret oldukça şüpheli ve sakinlerin çoğunluğunu etkili bir şekilde caydırıyor. Bu kişilerin yönetim kurulu faaliyetlerine fiilen hiçbir etkisi yoktur, toplantılara katılamaz ve mali tablo alamazlar. Bu, organizasyon yapısında birçok düzensizliğe yol açabilir. O zaman pek çok büyük konut kooperatifinin sakinleri arasında şüpheli bir itibar geliştirmesine şaşmamalı.
Bir konut kooperatifinin faaliyetlerini analiz ederken, üyelerinin karar verme olanaklarını da değerlendirmekte fayda var. Kooperatifin her üyesinin oy hakkı vardır ve toplantıda toplanan herkesin oyu eşittir. Öyleyse, toplantıya düzenli olarak 300 kişinin katıldığını varsayalım. Bu durumda tek bir sesin çok fazla gücü olmayacaktır.
Ve konut topluluklarında durum nedir?
Bir konut derneği, belirli bir blok / site sakinlerinin bir derneğidir. Üyelerinin tam mülkiyet hakları vardır. Bir konut derneğinin (kooperatiflerde olduğu gibi) teşkilat birimleri dayatması veya başkan çalıştırması gerekmez. İşleyişinin kurallarını belirleyen sakinleridir. Dahası, bir konut topluluğunun bir üyesi, daire üzerinde haklara sahip herhangi bir kişi olabilir. Ödenecek kayıt ücreti yoktur ve topluluk toplantıları herkese açıktır. Bu, bir mülk satın aldıktan sonra hemen topluluğun bir üyesi olabileceğimiz ve işleyişi üzerinde gerçek bir etkiye sahip olabileceğimiz anlamına gelir.
Toplulukta, her sakinin oy kullanma hakkı vardır. Ancak değeri, sahip olunan mülkün değeri ile ölçülür (genellikle alan cinsinden ölçülür). Daha fazla vergi ödeyen bir mukim, topluluğun faaliyetleri hakkında daha geniş karar verme hakkına sahip olacaktır.
Bir kat mülkiyetinin maksimum üye sayısı için bir yönerge yoktur. Ancak, genellikle en fazla birkaç düzine veya birkaç yüz kişidir. Konut birliği, konut kooperatifinden çok daha küçüktür. Üyeleri temelde kendi çıkarlarını ve ortak iyiliği önemser. Daha az üye, topluluğun işleyişini iyileştirir. Konut sakini için çok daha elverişli bir durumdur, bu da karar vermede daha gerçek haklar verir (örneğin bir yenileme şirketi seçme).
Kooperatiflerde ve konut topluluklarında gücün yapısı
Daha önce de belirttiğimiz gibi, konut derneğinin açıkça dayatılan bir organizasyon yapısı vardır. Kooperatife Denetim Kurulu başkanlık eder. Konsey üyeleri kooperatifin genel toplantısında seçilir. İlginçtir ki, yalnızca toplantıda görünecek bir avuç üye tarafından tanımlanabilirler. Konsey üyeliği, elbette, kooperatif fonları tarafından karşılanan mali ödüllerle ilişkilidir. Denetim Kurulunun görevlerinden biri de bir sonraki karar alma birimi olacak olan yönetim kurulunu seçmektir.
Konut topluluğu yönetimi çok daha kolaydır. Topluluğun finanse edilmesi gereken bir denetleme kuruluna sahip olması gerekmez. Yönetim kurulu üyelerinin seçilmesi yeterlidir. Toplulukta herkesin oy kullanma hakkı vardır. En önemli oy, en büyük kirayı ödeyenlere gidiyor. Topluluğun üyeleri, yönettikleri dairelerin sahibidir. Ortak iyiliği önemserler ve kararlarının sorumluluğunu paylaşırlar. Ayrıca Denetim Kurulu ücretlerini karşılamaları gerekmez. Yüksek ücretli organizasyon yapısının sınırlandırılması, finansal kaynakların daha iyi yönetilmesini sağlar.
Oluşturulan belgelerin ve yerleşimlerin özgüllüğü de büyük bir farktır. Kural olarak, konut derneği, her üye için net olan oldukça basit yerleşimler sunar. Kooperatifler söz konusu olduğunda, belgeler çok daha karmaşıktır.
Kira - kim daha fazla ödeyecek?
Konut kooperatifleri kendi çalışanlarını (başkanlar ve idari personel) istihdam etmektedir. Bu nedenle işletme maliyetleri oldukça yüksektir. Dolayısıyla konut kooperatiflerinde belirlenen kira, toplulukların belirlediği miktarın yarısı kadar bile olabilir. Topluluk kurulu, mülkün üyeleri / sahipleri tarafından sürekli olarak izlenir. Bu, ortak finansmanın daha etkin yönetimine yol açar. Sonuç olarak, birçok toplulukta kira cazip bir düzeyde kalmaktadır. Ancak, daha yüksek kira ödeyenlerin topluluk sakinleri olduğu durumlar vardır.
Tadilat
Konut derneği, renovasyonu yapacak şirketleri ortaklaşa seçer. Bu sayede site sakinleri en avantajlı olduğuna inandıkları teklifleri belirtebiliyorlar. Bu tür teklifler toplanabilir örneğin bu linkte. Daha küçük topluluk, binanın yenilenmesi gereken unsurlarını hızla tespit edebilir. Kural olarak, bu, ortak kısımdaki tüm hataların düzenli olarak kaldırılması anlamına gelir.
Bir konut kooperatifi söz konusu olduğunda, mesele daha karmaşıktır. Bir yenileme şirketinin seçimi, üyeleri bölgede yaşamak zorunda olmayan yönetim kuruluna bağlıdır. Konut kooperatiflerine karşı çıkanlar genellikle yönetim kurullarının rekabetçi olmayan teklifleri tercih edebileceğini vurgulamaktadır. Sonuç olarak, yenileme maliyetleri daha yüksek olacak ve onarım sıklığı azalacaktır.
En önemli fark - mülkiyet güvenliği meselesi
Topluluk üyeleri, tam mülkiyet haklarına sahip dairelere sahiptir. Bu, konut birliğinin, sakinlerinin rızası olmadan bina üzerinde herhangi bir yükümlülük altına giremeyeceği anlamına gelir. Muhtemel krediler konusu açıkça ilan edilmeli ve her ev sahibi yazılı muvafakatini vermelidir.
Kooperatifler söz konusu olduğunda, artık o kadar basit değil. Kooperatif üyeleri, kooperatif kiracı hakları veya kooperatif mülkiyet haklarına sahip gayrimenkullere sahiptir. Bu nedenle, mülkiyet hakları eksiktir. Bir konut derneği, konut sakinlerinin tam rızası olmadan kendisine belirli mali yükler (örneğin bir kredi) yükleyebilir.
Kooperatif borçlarını ödeyemediğinde ve iflas ilan ettiğinde (ve bu günümüzde nadir değildir) mesele çok karmaşık hale gelir. İflasın ilanından sonra, mülk üzerindeki kooperatif hakları iflas varlıklarının bir parçası haline gelecektir. Bu durum, özellikle gayrimenkul üzerinde sadece kiracı haklarına sahip olan kişiler için elverişsizdir. Bir kooperatifin iflası, onlar için mülk üzerinde hak kaybına neden olabilir.
Kooperatif mülkiyet hakları üzerinde gayrimenkul sahibi olan kişiler biraz daha iyi durumdadır. Ayrı mülkiyet (tam mülkiyet) için başvurabilirler. Ancak, prosedür oldukça karmaşıktır. Kooperatifin borçları için sadece tam mülkiyet hakkı bulunan mülk sahiplerinin hiçbir şekilde ipotek altına alınamayacağını unutmayın.
