Bir daire satın almadan önce birçok seçenekle karşı karşıya kalıyoruz. Birincisi, yeni ve ikincil piyasa daireleri arasındaki seçimdir. Son yıllarda, eski apartman bloklarındaki dairelerin popülaritesinde bir düşüş oldu. Muhtemelen geliştiricilerden daire satın alınmasından kaynaklanan birçok fayda ile bağlantılıdır. Aşağıda, bu çözümlerin her ikisinin de temel avantajlarını ve dezavantajlarını sunuyoruz.
Bir daire satın almadan önce yenileme veya bitirme maliyetlerini göz önünde bulundurmayı unutmayın. Her ikisini de İnşaat Hesaplayıcılarında ücretsiz olarak hesaplayabilirsiniz.
Birincil pazarın avantajları ve dezavantajları
Yeni bloklardaki daireler, yeni teknolojik çözümlere dayalı olarak oluşturulmaktadır. Bu fark edilir bir şekilde kullanımlarının rahatlığına dönüşür. Dairelerin iç mekanlarının düzenlenmesi genellikle oldukça kolaydır ve yerleşimleri oldukça iyi düşünülmüştür. Mülkü satın aldıktan sonra tek yapmamız gereken onu düzgün bir şekilde bitirmek (yeni dairelerin çoğu geliştiricinin durumundadır). Yeni bir daire bitirme maliyetinin yaklaşık 1.000 PLN / m2 olduğu tahmin edilmektedir.2ancak maliyetler büyük ölçüde değişebilir. Uzun yıllar boyunca bir daireye yapılan yatırımın geri dönüşü gibi. Bize ne kadara mal olacağını hesaplamak için, profit.pl web sitesini kullanmaya ve kendiniz hesaplamaya değer.
Yeni inşaatın bir başka avantajı da çevredeki bölgenin modern altyapısıdır. Yeni blokların etrafına modern garajlar, mağazalar ve oyun alanları inşa ediliyor. Çevredeki alan, genellikle büyük döşeme bloklarıyla çevrelendiğinden çok daha iyi görünür. Bazı yeni inşa edilen siteler ayrıca kapatılır, bu da sakinlerin güvenliğini artırır ve yaşam kalitelerini artırır. Ayrıca, yeni apartman bloklarının çoğunun (çitle çevrilmemiş olanlar bile) prefabrik apartman bloklarının çevresinden çok daha güvenli olduğuna dair bir görüş var. Tabii ki konuma göre değişir, ancak kapalı site içinde yaygın olarak kullanılan izleme ve sürekli mevcut güvenlik dikkate alındığında, daha güvenli bir site hayal etmek zor.
Merdivenlerin zarif görünümü, eski, genellikle hasar görmüş binalardan gelenlere benzemediğinden de önemlidir. Fonksiyonel asansörler ve zarif ortam, yeni binalarda yaşamayı çok daha keyifli hale getiriyor. Yeni dairesini kiralamayı planlayan yatırımcılar için de faydalıdır. Etkili bir çevre ve yeni bir iç düzenleme, daire kiralama fiyatını kesinlikle artıracaktır.
Birincil piyasada gayrimenkul satın alan yatırımcıların (ikincil piyasada gayrimenkulde olduğu gibi) medeni hukuk işlemlerinde vergi ödemesi gerekmediğini de hatırlamakta fayda var. Bu verginin değeri, mülk değerinin %2'sine eşittir. Ancak uygulamada, KDV (daire fiyatına dahil) ödemek zorundadırlar, bu da Devlet için fiili verginin ikincil piyasadan çok daha yüksek olduğu anlamına gelir.
Ek bir avantaj, yeni dairelerin birkaç yıllık garanti süresi kapsamında olmasıdır. Dairede yanlış kullanımdan kaynaklanmayan tüm eksiklikler ve eksiklikler geliştirici tarafından onarılmalıdır. Yatırımcı için gelecekte öngörülemeyen herhangi bir masrafla karşılaşmayacağının garantisi ek bir teminat olacaktır. Bu noktada binanın işletilmesi ile ilgili küçük ücretlerden de bahsetmekte fayda var. Yeni bloklar uzun yıllar yenileme gerektirmeyecek, bu da yenileme fonlarına katkılarda gözle görülür bir azalmaya dönüşecek. Modern inşaat çözümleri aynı zamanda ısıtma faturalarını da çok düşürür.
Bu çözümün tek önemli dezavantajı gayrimenkul fiyatıdır. Yeni apartman bloklarındaki daireler hala ikincil piyasadakilerden daha pahalıdır. Aynı paraya, ayrıca şehir merkezine daha yakın olacak daha büyük, kullanılmış bir mülk satın alabiliriz. Bazı yatırımcılar için daire bekleme ihtiyacı da dezavantaj olabilir. Geliştiriciler, tüm blok tamamlanmadan alıcıları toplamaya çalışır. Bu yüzden birçok yatırımcı dairelerini sadece tasarımda görüyor. Bazen işlemin tamamlanması ve daireye taşınmak için birkaç yıla kadar beklemeniz gerekir.
Satış sonrası avantajları ve dezavantajları
İkincil piyasa genellikle büyük panellerden yapılmış gri bloklarla ilişkilendirilir. Ancak eski ve çirkin toplu site imajı her zaman gerçek bir gerekçeye sahip değildir. Gittikçe daha fazla eski site altyapısını modernize ediyor ve yalıtımlı bloklar estetik bir görünüm kazanıyor.
İkincil piyasa lehine bir diğer avantaj, genellikle iyi bir konumdur. Eski blokların çoğu şehirlerin merkezi noktalarına yakın konumlanmıştır. Karakteristik özellikleri genellikle iyi gelişmiş altyapı ve şehrin geri kalanıyla yeterli ulaşım bağlantılarıdır.
Ne yazık ki, konut kalitesi arzulanan çok şey bırakabilir. İkincil piyasadan çok sayıda gayrimenkul, büyük bir yenileme gerektirir. Yeni daireler söz konusu olduğunda, bu işlerin maliyetlerini tahmin etmekle ilgili büyük bir sorunumuz yok. Bununla birlikte, işgal edilmiş bir mülkün yenilenmesi hemen hemen her zaman önceden öngörülemeyen masraflarla ilişkilendirilir. İlk yatırımcının maliyet tahmini, gerçek miktardan %30-40'a kadar farklılık gösterebilir. Tabii ki, eski bir daireyi yenilemenin maliyetleri İnşaat Hesaplayıcılarında da hesaplanabilir (yenileme maliyetini ücretsiz olarak hesaplamak için buraya tıklayın), ancak her zaman banyonun yenilenmesi sırasında değiştirilmesi gerekme riski vardır. , örneğin, tüm sıhhi tesisat veya nemli duvarları kurutmak için ek çalışma. Bu, özellikle dikkat etmeye değer oldukça büyük bir rahatsızlıktır.
Potansiyel yatırımcıları caydıran bir diğer dezavantaj, çevrenin çirkin ve etkisiz görünümüdür. Gri merdivenler, meydan yok, oyun alanı yok ve hatta dört katlı bir apartman bloğunda asansör bile yok maalesef. Ek bir dezavantaj, yeterli kapalı otoparkın olmamasıdır. Sakinlerin çoğu araçlarını açıkta bırakmak zorunda kalıyor. Tabii ki, sadece ciddi bir şekilde bölgeyi güvence altına almayı düşünebiliriz.
İkincil piyasa dairelerinin önemli bir sorunu (özellikle 1990'dan önce inşa edilmiş apartman bloklarında), odaların sabit yerleşimidir. Bu tür bir mülkü yenilemek çok zor olabilir. Olağanüstü apartmanlardaki duvarların çoğu taşınamıyor veya yıkılamıyor. Sonuç olarak odaların yerleşimini değiştiremiyoruz ve çok sıkışık ve dar koridorlar kullanımda büyük zorluk yaratıyor. Bu nedenle, ikincil piyasadan bir mülk satın almadan önce, durumunu dikkatlice incelemeli, yenileme seçeneklerini düşünmeli ve çevresini görmelisiniz.
Daireyi bitirme maliyeti ile yenileme maliyetinin karşılaştırılması
Yukarıda bahsedildiği gibi, birincil piyasadan alınan yassılar genellikle eksiksiz bir bitiş gerektirir. Bunlar geliştiricinin standardındadır, yani zemin kaplama, duvar boyama, banyo ve mutfak ekipmanları, sıhhi tesisatların tamamlanması ve temel ekipman satın alınmasına hala yatırım yapmamız gerekiyor. Tipik bir daireyi bitirmenin yaklaşık maliyeti yaklaşık 1.000 PLN / m2'dir.2ancak bununla ilgili daha fazla ayrıntı bu makalede bulunabilir.
Buna karşılık, ikincil piyasadan dairelerde, yenileme ölçeğini kendimiz değerlendirmek zorundayız. Ancak çoğu durumda mevcut altyapıyı kullanmak mümkün olacaktır. Yenileme maliyeti neredeyse her zaman bir geliştirici standardında bir daireyi bitirme maliyetinden daha düşüktür. Tek istisna, çok kötü durumda olan eski dairelerdir. Duvarları kurutma, mantarları temizleme, pencereleri değiştirme veya tüm elektrik ve sıhhi tesisatı yenileme ihtiyacı, tüm projenin maliyetlerini önemli ölçüde artırabilir. Ancak, böyle bir durum nadirdir. Çoğu durumda, eski bir daireyi yenilemenin maliyeti, geliştirici standardında yeni bir daireyi bitirmenin maliyetinden daha düşüktür. Kullanılmış bir dairenin kapsamlı bir şekilde yenilenmesiyle ilgili maliyetlerle ilgili ayrıntılar bu makalede bulunabilir.
En popüler yeni daireler hangileri?
Birkaç yıldır, alanı 50 m'yi geçmeyen iki odalı daireler, yatırımcılar arasında en popüler olanıdır.2. Bu en uygun maliyetli çözümdür. İki ayrı oda kiralama fiyatını artırabilir veya çocuklu bir ailenin yaşamasına izin verebilir. Akademik şehirlerde de iyi bir çözümdür. Birçok genç ev sahibi bir odada yaşıyor ve bir başkasını kiralıyor. Bu sayede kira için fon ve kendi temel giderlerini alır.
Stüdyo daireler biraz daha az popülerdir. Daha düşük işlevsellikleri ile ilgilidir. Çocuklu bir aile için tek kişilik oda en iyi çözüm değildir ve çok fazla kira geliri getirmez. Yukarıda bahsedilen iki odalı daireler çok daha işlevsel ve popülerdir. İlginç bir şekilde, boyutları sadece biraz daha büyük olabilir. 2 oda, geliştiriciler tarafından nispeten küçük bir alana sıkıştırılmıştır. Bu sayede 2 odalı bir daire, bir stüdyo daireden çok daha pahalı değildir. Ancak 3 veya 4 kişilik bir aile için çok dar olabilir…
Yatırımcılar 3 odalı dairelere de ilgi gösteriyor. Bununla birlikte, satın almaları, stüdyolar ve iki odalı daireler durumunda olduğundan çok daha fazla maliyet gerektirir. Yeterli sermayesi olmayan yatırımcıların kendi katkı paylarının en az %20'si olmalıdır. Kredi yükümlülüklerinin miktarı da daha yüksektir. Bir dairenin daha yüksek bir fiyatı, kredibilite miktarındaki bir artışla da ilişkilendirilebilir. Bu da, belirli bir potansiyel yatırımcı grubu için bir sınırlamadır. 3 odalı bir daire, yatırımcı için çok rahat bir çözümdür, ancak herkes bunu karşılayamaz.
En az popüler olan 4 ve 5 odalı daireler ve dairelerdir. Bu, maliyetleri birçok yatırımcı için oldukça caydırıcı olan açık ara en pahalı seçenektir. Şu anda, geliştiriciler daha büyük daireler ve apartmanlar inşa etmekten istifa ediyorlar. Birkaç yıllık apartman bloklarındaki birçok büyük daire hala alıcısını bulamadı. Bu nedenle, bu tür gayrimenkulleri satın alırken cazip fiyat indirimlerine ve ayrıcalıklara güvenebiliriz. Çoğu durumda, yatırımcı metrekare başına çok cazip bir fiyat için pazarlık yapabilir.2 Emlak. Bir apartman satın alırken bazen ek bir park yeri veya geniş bir teras için pazarlık yapabilirsiniz. Ne yazık ki, en büyük dairelerin satın alma maliyetleri genellikle milyonlarca dolara mal oluyor. Sadece küçük bir yatırımcı grubunun karşılayabileceği bir lüks.
Yeni inşaat neden eski blokları kazanıyor?
Bu soruya kesin olarak cevap vermek zor. Bunun muhtemelen birçok nedeni vardır. Ancak, en önemlisi, daha yüksek standart ve yaşam konforu gibi görünüyor. Zarif siteler, betondan yapılmış eski apartman bloklarından daha cezbedici. Modern altyapı, yeni dairelerde yaşamayı daha konforlu ve daha güvenli hale getiriyor. Daha yüksek konut konforu aynı zamanda daire kiralama fiyatlarında da gözle görülür bir artışa dönüşmektedir. Birçok yatırımcı için sermayelerini yatırmanın doğru yolu budur.
MdM - Mieszkanie dla Młodych programı da şüphesiz bir avantajdır ve bu program kapsamında yalnızca geliştirici standardındaki yeni daireler ortak olarak finanse edilir.
Bu arada, ikincil piyasadaki daireler de yaşlanıyor. Birçoğu prefabrik bloklarda daireler. Bu yapıların yaşayabilirliği birçok uzman arasında bir tartışma konusudur. Bazıları büyük levhalardan yapılmış blokların birkaç düzine yıl dayanacağına inanırken, diğerleri bu yapıların çökme tehlikesiyle karşı karşıya olduğunu iddia ediyor. Bu tür tesislerin belirsiz teknik durumu, geliştirici dairelere giderek daha fazla meyilli olan potansiyel yatırımcıları kesinlikle teşvik etmemektedir.
