Ülkemizin büyük şehirlerinde müteahhit standardındaki yeni daire fiyatları oldukça yüksektir. Şu anda, ipotek yardımı olmadan neredeyse hiç kimse büyük bir daire satın alamaz. Emlak m2 başına düşen yüksek oranın nedeni olarak çoğu zaman müteahhitlerin açgözlülüğünü görüyoruz. Ama kazançları gerçekten bu kadar yüksek mi? Ve ne ölçüde daha yüksek apartman fiyatlarına dönüşüyorlar?
Bir daire satın aldınız ve kendini kanıtlamış bir yenileme şirketi mi arıyorsunuz? Yüklenici Arama hizmetini kullanın ve siparişinizi gerçekleştirmekle ilgilenen şirketlerden teklifler alın!
Geliştirici marjı nedir?
Ortalama geliştirici marjı yüzde 20 civarındadır. Ancak, marjın geliştiricinin geliri olmadığını unutmamalıyız. Dairenin fiyatı şunlardan oluşur:
Değişken fiyatlar - yani arazi alımı, inşaatçıların istihdamı, inşaat tasarımı, vergi, malzeme, izin ve formalite maliyetleri.
marj - yani sabit maliyetler ile bir dairenin fiyatı arasındaki fark.
Sabit maliyetler - yukarıda belirtildiği gibi, geliştiricinin marjı, gelirinin miktarı değildir. Tüm sabit maliyetler marjdan düşülmelidir (%20 olduğunu varsayalım). Bu, ofis ücretleri, idari personel ücretleri, pazarlama ücretleri vb. olacaktır. Sabit maliyetler genellikle marjın %5 ila %12'si arasında değişir. Böylece, geliştiricinin toplam geliri artık o kadar yüksek değil.
Rakamlarla geliştiricinin kazancı
NBP raporundan "2015'in üçüncü çeyreğinde Polonya'da konut fiyatları ve konut ve ticari emlak piyasasındaki durum hakkında bilgi" ülkemizin en büyük şehirlerindeki ortalama daire alım fiyatlarının şöyle olduğunu gösteriyor:
- Varşova - 7.800 PLN / m22 (geliştirme marjında yaklaşık 1.500 PLN dahil).
- Gdynia - 6.800 PLN / m22 (geliştirme marjında yaklaşık 1.200 PLN dahil).
- Krakov - 6.400 PLN / m22 (geliştirme marjında yaklaşık 1.500 PLN dahil).
- Gdańsk - 6.300 PLN / m22 (geliştirme marjında yaklaşık 1.100 PLN dahil).
- Poznan - PLN 6.100 / m2 (geliştirme marjında yaklaşık 1.200 PLN dahil).
- Wrocław - 6.000 PLN / m22 (geliştirme marjında yaklaşık 1.100 PLN dahil).
- Łódź - PLN 4 500 / m2 (geliştirici marjının yaklaşık 900 PLN'si dahil).
Yukarıdaki hesaplamalara dayanarak, örnek bir daire satın alma maliyetlerini dikkate alacağız. 40 m2 alana sahip iki odalı bir bina satın aldığımızı varsayalım.2. Geliştiricinin marjı ne kadar olacak?
- Varşova - dairenin fiyatı 312.000 PLN olacak. Geliştiricinin marjı yaklaşık 60.000 PLN'dir.
- Gdynia - daire için 272.000 PLN ödeyeceğiz. Bunun 48.000 PLN'si geliştirme marjına tahsis edilecektir.
- Krakov - 40 m2 daire için 256.000 PLN ödeyeceğiz. Geliştiricinin marjı yaklaşık 60.000 PLN'dir.
- Gdańsk - satın alma yaklaşık 252.000 PLN'ye mal olacak. Geliştiricinin marjı 44.000 PLN
- Poznan - birincil piyasadan yaklaşık 244,000 PLN karşılığında bir daire satın alacağız. Bunun 48.000 PLN'si geliştiricinin payı tarafından kullanılacaktır.
- Wrocław - tesis yaklaşık 240.000 PLN'ye mal olacak. Geliştiricinin marjı yaklaşık 44.000 PLN'dir.
- Łódź - dairenin fiyatı nispeten düşük olacak ve 180.000 PLN tutarında olacak. Tamam. 36.000 PLN. yukarıdaki miktarın miktarı geliştiricinin marjı olacaktır.
Geliştirici kazançları gerçekten bu kadar yüksek mi?
Geliştirme marjının mülkü satın alan kişi için oldukça ağır bir yük olabileceği doğrudur. 2015 yılının üçüncü çeyreğinde ortalama marj, mülk değerinin %20'siydi. Elbette bu, geliştiricinin satışlardan bu kadar kazandığı anlamına gelmiyor. Sabit masraflar düşüldükten sonra cebinde %8 ila %15 kaldı. Bu çok mu?
Alıcının bakış açısından, kesinlikle evet. Ancak uzmanlar, genellikle multi-milyon dolarlık katkı ve ticaret riski ile bunun aşırı bir bahis olmadığını vurguluyor. Geliştiriciler, ortalama marjın yaklaşık %40 olduğu patlama zamanlarından bahsediyor. Her şey, emlak fiyatlarındaki yoğun artışın şimdiden geride kaldığına işaret ediyor. Çok yüksek gelişme marjları tarih oldu. Marjın %30'un üzerinde olduğu yatırımlar olduğu da doğrudur. Ancak, şimdi nadirdirler. Giderek daha sık olarak, geliştirme marjı %20 değerinin altına düşer. Bu, bir bakıma, ikincil piyasadan da daire satın alabileceğiniz Mieszkanie dla Młodych programının ikinci baskısının uygulanmasıyla ilgilidir. Bu, geliştiricileri fiyatları düşürmeye ve dolaylı olarak marjlarını düşürmeye zorlar.
Fahiş emlak fiyatları nereden geliyor?
Bazen, fiyatları mevcut piyasa oranlarından önemli ölçüde farklı olan satış tekliflerinde gayrimenkuller görünür. Alıcıdan daha fazla kazanmak isteyen geliştiricinin aşırı açgözlülüğü ile mi ilgili? Şart değil. Tesis maliyetlerinin bileşenlerinden birinin arsa satın alma fiyatı olduğunu unutmayın. Bu nedenle, son derece cazip lokasyonlardaki daire fiyatları alıcı için çok daha pahalı olacaktır. Arsa fiyatı belirlenirken en çok PUM (Kullanılabilir Yerleşim Alanı) oranı kullanılmaktadır. Her metrekareden ne kadar yaşam alanı elde edilebileceğini gösteren bir göstergedir.2 Zemin yüzeyi. Bir binanın maksimum kat sayısını gösteren mekansal imar planları, PUM endeksi üzerinde en önemli etkiye sahiptir. Örneğin, planlar 4 katlı bir binanın inşasını öngörüyorsa, her 1 m için PUM katsayısı2 arazi 4 olacak.
Sadeleştirme için, arazinin değeri ne kadar yüksekse, PUM katsayısının da o kadar yüksek olacağını varsayıyoruz. Varşova durumunda ortalama değeri yaklaşık 1.800 PLN'dir. Karşılaştırma için, Łódź'daki PUM değeri genellikle 500 PLN'yi geçmez. Buna göre bu şehirde emlak fiyatları çok daha cazip olacak.
Ve bir daire satın aldığımızda?
Bir geliştiriciden zaten bir daire almaya karar verdiysek, bitirme maliyetlerini dikkate almaya değer. Çalışmaları iyi bir standartta yürütmek istiyorsak, dairenin başlangıç fiyatının %20'sine kadar olan masrafı hesaba katmamız gerekiyor. Tabii ki, iş çok daha ucuza da yapılabilir ve kesin maliyet üzerinden hesaplanabilir. tamir hesaplayıcısı.
Ve işi aynı anda yüksek düzeyde gerçekleştirecek ve size büyük miktarda fatura vermeyecek kanıtlanmış bir müteahhit nerede bulunur? İnternetin en iyisi, kendini kanıtlamış firmalar arasında size teklifler sunacak bu formu doldurduktan sonra.
